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对我国开征物业税所产生相关影响分析 　　摘要:近年来随着房价高企,物业税越来越频繁的出现在人们的视野中。物业税作为房地产税制改革的既定方向,已引起多方关注。什么是物业税,为什么要开征物业税、开征物业税对地方政府、对房地产行业、对高涨的房价、对我们老百姓到底有什么影响?这些问题正是本文要探讨的重点。本文在分析开征物业税必要性的基础上,重点分析物业税开征对各主体(如地方政府、住房拥有者、房地产开发商以及金融机构)的利益的影响,从而为我国物业税改革提供理论依据和参考。 　　关键词:物业税、房地产、积极、消极、影响 　　中图分类号:F293.33 文献标志码:A 文章编号:1671 1009(2010)10 0023 03 　　2009年5月国务院下发了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,要求财政部、国家税务总局、发改委、住房城乡建设部等部委要继续深化房地产税制改革,研究开征物业税。其实,早在2003年10月,中共中央在十六届二中全会上就曾提出,要“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。从2003年5月开始,财政部和国家税务总局就在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。也就是实行物业税的模拟“空转”运行试点。但这项工作至今没有取得实质性进展。随着《通知》的出台,开征物业税这个沉寂了一两年的话题再次引爆舆论,重新成为人们关注的焦点。 　　 　　1物业税的含义 　　 　　物业税是一种财产税性质的赋税,主要是以土地、房屋等不动产为课税对象,要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定的税款,并且随着不动产市场价值的提高所缴纳的税款也要相应提高,因此物业税的计税依据一般为不动产的评估价值。 　　尽管目前我国还没有明确提出征收物业税的具体实施方案和细则,但物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。 　　不言而喻,开征物业税不可避免的会给我国房地产等相关各方带来积极和消极的影响。下面对此进行分析。 　　 　　2物业税开征带来的积极影响 　　 　　2.1物业税开征对地方政府收入的影响 　　从中国的实际情况来看,中国对房地产征税主要集中于开发和销售环节,保有环节税负相对较轻。中国房地产在房地产开发环节征收土地增值税、耕地占用税、契税、土地出让金,在房地产销售环节征收印花税、契税、土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、城建税,而在房地产保有环节只征收房产税、城镇土地使用税。这就意味着地方政府的收入主要来自于房地产开发环节收入。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,一些地方政府,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占地方政府预算外收入的60%以上。因此,土地收入是地方财政的重要来源,有“第二财政”之称。如果开征物业税,就必然存在着中央政府与地方政府就土地出让金与物业税取舍关系的博弈。地方政府会对土地出让金收入与物业税收入进行比较,只有地方政府征收的物业税至少足以弥补土地出让金收入时,地方政府才会有征收物业税的动力。 　　从短期看,在地方财政收入占财政总收入的比重不高的前提下,地方政府很难在短期内通过直接对土地征税来获得足够的资金。此外,虽然物业税是地方收入,但却可能面临较高的征税成本及居民的不满情绪,两者相比,地方政府可能会处于“两难”境地。因此,在中国没有房屋登记制度、适合中国的评税方法之前,开征物业税可能不会得到地方政府的支持。 　　但从长期看,开征物业税,可以形成一笔主要的替代性收入,地方政府有望走出对“土地财政”的依赖。与此同时,为了增加房地产税收入,地方政府会改变其短期行为,更加致力于城市的长期规划和运作。同时地方政府会更加关心投资环境的改善和生活质量的提高,以改善公共服务,提升本地区的房地产价值。 　　2.2物业税开征对房地产开发商的影响 　　物业税开征将降低开发商土地购置费用,从而影响其投资行为。开征物业税可以使土地出让更加理性、可以缓解开发商的资金压力、降低开发商的进入门槛。物业税开征有利于我国房地产市场资源的合理配置。在物业税的压力下,房地产的持有成本升高,房地产所有者将充分利用闲置资源。开征物业税将抑制消费和投资需求,降低房价,从而导致房屋总开发量的下降。依照物业税改革的基本框架,将现行土地出让金合并纳入物业税征收,将使房地产前期开发成本大幅度下降,降低了行业准入门槛,减少开发商对银行贷款的依赖,从而降低房地产业的投资开发风险。同时,开发商也将根据需求变化提高房地产资源的利用效率,促进房地产资源的有效配置,从而对