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对我国发展住房反抵押贷款业务探讨 　　[摘要]目前，我国已经步入老龄社会。住房反抵押贷款业务作为一种新型的养老方式，老年人可以通过反抵押贷款方式将自有住房抵押给银行，每月定期从银行获得一笔资金，安然度过晚年。随着我国老龄人口的不断增加，以及社会养老金的缺口不断加大的情况下，住房反抵押贷款业务将会对解决我国老龄人口养老问题具有积极的意义。 　　[关键词]住房反抵押贷款；老龄社会；养老 　　[中图分类号]F830 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1002-736X(2006)11-0058-03 　　 　　一、住房反抵押贷款业务的经济学涵义 　　 　　(一)住房反抵押贷款的内涵 　　住房反抵押贷款出现在20世纪80年代中期，目前在发达国家已有20多年的历史。住房反抵押贷款业务是指居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于日常养老生活的贷款。其放贷对象是无固定收入而又有自有住房产权的老年人，贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷。这种贷款方式最大的特点就是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少。由于这种贷款方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。 　　 　　(二)住房反抵押贷款业务与住房分期抵押贷款业务的比较 　　1．相同点。二者都需要借款人以其拥有的住房的产权为抵押物，来获取所需要的款项；在将该住房的产权做抵押后，原住户仍有使用和居住的权利，继续拥有并长期居住：都体现了一种借款人与银行或其他特定机构之间借款与还款的债权与债务关系；都需要考虑借入归还、计息付息等作为贷款的基本内容。 　　2．不同点。(1)贷款机构不尽相同。普通住房抵押贷款的开办机构只能是银行，而住房反抵押贷款的开办机构可以是银行，也可以是寿险公司或专门开办的其他特定机构。(2)借款人不同。普通抵押贷款的对象是60岁以下的人群。国外对住房反抵押的贷款人一般规定在60岁以上。(3)借款目的不同。住房抵押贷款是筹措到所需资金用来购买住房，而住房反抵押贷款则是老年人为满足自己晚年生活资金的需要。(4)贷款的发放与归还不同。住房抵押贷款是一次发放，分期偿还，同时规定了确定的还款时限。而住房反抵押贷款则是分期分批放贷，最后一次性收回贷款本息，在老年人生存年限内无需还款，一般以老年户主的死亡为贷款到期日。 　　 　　(三)住房反抵押贷款业务的主要模式 　　1．美国模式。美国的住房反抵押贷款放贷对象是62岁以上的老年人，分三种形式发放：联邦住房局有保险的住房反抵押贷款、联邦住房局无保险的住房反抵押贷款、放贷者有保险的住房反抵押贷款。 　　2．新加坡模式。即60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期为其支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。 　　3．南京模式。我国南京汤山“温泉留园”规定，拥有南京市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押后，可免交一切费用入住老年公寓，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。 　　 　　二、我国发展住房反抵押贷款业务的现实意义 　　 　　(一)拓展养老保障的思路 　　据全国老龄工作委员会办公室在2006年2月23日首次公布的我国人口老龄化百年预测，目前我国已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段。2001到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，我国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3．28％，大大超过总人口年均0．66％的增长速度，人口老龄化进程明显加快。到2020年，老年人口将达到2．48亿，老龄化水平将达到17．17％。到2051年，中国老年人口规模将达到峰值4．37亿。这一阶段，老年人口规模将稳定在3亿～4亿，老龄化水平基本稳定在31％左右，80岁及80岁以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25％～30％，中国将进入一个高度老龄化的平台期。从以上这些数字可以逻辑地推知，随着时间的推移，如何应对人口的老龄化问题，将成为未来我国重要的社会问题。在“未富先老”的国情下，“以房养老”模式为我们提供了一个很好的思路。特别是在养老保障体系并未健全、实施独生子女政策的情况下，“以房养老”的作用更加明显。 　　 　　(二)促进内需的扩大 　　扩大内需始终是我国经济发展的主题，而我国老年人的消费在以往很大程度被忽视。现阶段，在全国各个大中城市中，由于老年护理、老年保健、老年旅游等所产生的消费，正成为新的经济增长点。如现在正在各地兴起的老年旅游热，在全国各地快速发展。因此通过住房反抵押的方式，将房屋抵押给银行获得货款，可盘活个人的固定资产，并扩大了个人的融资渠道，将个人的资产存量转化为了收入流量，这有