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对新形势下房地产企业管理探讨 　　【摘要】房地产企业在面对新形势和房地产宏观调控政策时，需要不断调整企业管理和发展战略、打破以往圈地就能获取高额利润的局面、不断降低生产经营成本，树立自身的品牌， 才能适应市场发展的需要，为企业的可持续发展奠定重要的基础，同时也能够促使行业健康稳定发展。 　　【关键词】宏观调控；房地产企业；战略转型 　　一、宏观调控下的房地产市场 　　宏观调控政策的公布与实施以及宏观调控政策效应的释放，对房地产的发展产生一系列的影响，具体表现在以下几个方面。 　　（一）对房地产市场土地供应的影响 　　新政策影响到了政府出让土地的方法和开发商建立土地储备的进度和思路。政府为了在土地出让收益和地价以及今后的房价之间保持平衡，在出让土地的时候开始加入更多的条件，主要有： 　　①提出限价房计划。 　　②户型限制要求一定比例的中小户型。 　　③严格的建设周期。 　　④改变由挂牌为主的出让方式为招标为主。这对于开发商的资金实力的要求和专业能力的要求都有所提高， 　　（二）对房地产开发资金来源的影响 　　银行贷款是目前房地产产业中土地储备、房地产开发和个人消费等方面主要资金来源。政府要求银行加强对土地储备、房地产开发、个人消费贷款等方面的管理，这在很大程度上降低了房地产企业的融资能力，降低了房地产消费者的购买能力，从而在一定程度上有助于减少企业的盲目开发行为，减少个人盲目的投机行为，促进房地产市场的稳定发展。 　　（三）对房地产产品供给结构的影响 　　政府通过用政策倾斜方式引导房地产企业经营行为，从而在一定程度上影响到高档房地产产品的供应，对房地产供应结构的平衡有着积极的影响作用。 　　（四）对房地产企业经营环境的影响 　　随着国家对房地产市场宏观调控政策的不断实施与加强，政策效果不断显现，原先房地产企业面临的高房价、强需求的过热市场环境将一去不复返。 　　二、房地产开发企业的战略转型 　　（一）提升战略布局与规划能力 　　外部环境的变化，房地产开发企业必须确定定期和不定期的检查和原企业战略布局、战略布局是根据企业战略目标方向的平衡布局空间，时间和方式。 　　战略布局需要依据企业战略目标和方向，结合未来发展环境、企业自身的资源实力、管理运作水平、产品定位特点、目标倾向区域市场及消费者需求等情况进行综合分析考虑。房地产开发企业提升战略布局能力必须要能洞察社会发展趋势，不仅要从房地产市场态势来做决策，更要具备全国和全球化视野。 　　（二）提升资本运作和品牌运作 　　房地产开发企业要大力提升金融资本运作能力并充分考虑几个重要方面： 　　a.要调整以银行为主的狭窄的融资渠道，尽快开拓多元化的融资渠道，企业不仅要与银行打交道，更多的还要与国际国内资本市场打交道. 　　b.通过合理资金运作和有效管理控制各项成本费用，确保当前营造与后续开发的协调； 　　c.房地产开发企业需要更多的专业人士，以提升企业的金融资本运作能力，加强房地产业与金融产业的融合，房地产中的很多风险可以通过金融工具进行分解，而金融市场又为房地产市场提供充足的资金。 　　房地产开发企业的品牌是企业的优势，产品质量的综合体现，管理水平和其他因素，它是核心能力和综合素质的外在表现，因此，房地产开发企业不仅是通过营销建立品牌，更重要的是，内核从企业品牌。首先，通过打造良好内部管理体系，大力提升产品质量；其次，加强房地产开发的售后服务管理，建立完善的客户关系管理体系，房地产项目的后续管理就是为了维护企业品牌形象、强化企业品牌，通过对项目后续的强化管理，提升客户服务水平，提高客户满意度，保有现有客户，提升客户忠诚度。通过提升产品质量和服务真正使企业品牌具有生命力。 　　（三）发展产品研发与创新能力 　　产品开发和创新能力的发展，是基于企业战略的方向布局和深入理解市场和客户需求，不断创新设计，以满足消费者的需求和自己的能力系统的标准产品。企业的产品开发和创新的市场研究和规划工作，每个项目有效的联系，标准产品系统可以引导每个快速进行市场研究和项目计划，与此同时，每个项目市场研究和规划工作经验和知识将作为一个重要的输入，产品开发和创新通过每个项目的经验和知识积累，完善系统企业的标准产品。 　　在标准产品体系中，针对不同类型客户需求的标准产品研发与创新理念不同，最终是要做到产品研发与创新的良性循环。 　　（四）建立科学的绩效管理体系 　　房地产开发企业注意，建立科学的绩效管理体系，以确保企业战略目标，管理和经营模式，业务流程及相关管理系统是一种有效的和高效的执行，为企业持续健康发展奠定坚实的基础。科学的绩效管理体系由绩效管理基本原则、绩效管理载体、绩效管理步骤和绩效管理驱动力四部分组成。绩效管理的基本原则着重于定量评价原则，分