小产权房法律问题分析——以政策 法律和市场化为视角-analysis on legal issues of small property right houses —— from the perspective of policy law and marketization.docxVIP

华中科技大学硕士学位论文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 PAGE 10 PAGE 10 1 导论 1.1 “小产权”房到底怎么了 还记得，在 1978 年，十八位小岗村的农民以“托孤”的方式，冒着极大的政 治风险，立下生死状，然后在土地承包责任书上按下了红手印，拉开了中国改革 开放的序幕，并且当时那种发展经济的勇气和斗志，也成就了一份在我国改革开 放发展史上的精神丰碑——“小岗精神”。历史还在继续前行，改革开放也轰轰烈 烈地发展了起来，还有那“小岗精神”，也成为了一种突破制度桎梏精神信仰。 在事隔三十多年的今天，我国正在进行社会主义市场经济建设，整个社会经 济制度逐渐朝向市场化的方向转型，通过国家各项政策的宏观调控，国有经济实 体逐渐地退出曾经牢牢掌控的市场，将国家的力量仅仅掌控在少数的国家命脉型 经济实体上。并且伴随着国有企业的改制，城市化的各项制度建设也全面展开， 医疗、教育、保险、交通、信息、金融等各个领域的不断完善和变革，我们的生 活也在发生着翻天覆地的变化。在这个过程中，作为市场化经济转型过程中的阵 痛，社会中也不可避免的出现了一些关系国计民生的重要问题，而住房问题，就 是其中十分重要的一个。为了继续维持全民经济快速的增长，我国大力支持房地 产市场，推动固定资产投资，以求促进国内经济稳定增长，然而，与此同时，居 民住宅的价格，也随着房地产市场的发展和竞争，攀升到了一个惊人的程度。根 据资料统计，各大主要城市的商品房价格已经超出了居民平均年收入的 20 多倍， 也就说，平均每个公民要为自己的一套住房奋斗 20 年！为了缓解住房难的问题， 国务院相继出台了“国八条”等宏观调控政策，以求将房价控制在适当的范围内， 维护社会的稳定发展。于此同时，曾经长期徘徊在城市边缘的农村集资建房也开 始进入人们的视野之中，并且以其低廉的价格迅速在房地产市场蔓延开来，这些 农村集资建房，加上单位自建房、政策性住房共同地构成了我们现在所称的“小 产权”房。 作为房地产市场运作下的结果，“小产权”房的产生是顺应了经济发展规律和 效率的，它不仅能够缓解现在社会上存在的严重的住房危机，并且能够刺激农村 经济发展，拉动农村的第二产业和第三产业的发展，实现城乡一体化发展模式的 展开，促进农村的城市化进程。但是，“小产权”房之所以被称为“小产权”，同 样也反映出其所面临的问题——无法实现房屋的完整所有权，导致房屋无法上市 交易、继承等等，并且因为“小产权”房的出现，对现有的房地产市场造成了不 小的冲击。并且更为重要的是，“小产权”房的产生，并且因为其受到市场的强烈 眷顾，在极短的时间之内，就在全国房地产市场相当范围内掀起了购买的热潮， 然而，“小产权”房的存在，根据现行法律制度的规定，本来就是非法进行的，因 为“小产权”房的主要购买人群主要就是非集体组织成员或者是其他行政机关、 事业单位的成员，而“小产权”房因为土地使用权的原因，是无法向这些不具有 特定身份的群体转让的，因为转让者本身就没有房屋的完全产权，这样就导致了 一个非常严重的现象，那就是一个庞大的市民群体集体违法！这是对我国社会主 义法治建设的严重阻挠，并且严重地破坏了我国法律制度的权威性和公信力，长 此下去，必将给我国的法治建设带来极大地负面影响。所以自从 2007 年以来，国 家一直对“小产权”房的存在持否定的态度，并且在全国国土资源工作会议闭幕 时，国务院国土资源部部长徐绍史强调，在今后的一年时间里，会全面清理“小 产权”房。1这就将是“小产权”房的结局和归宿么？“小产权”房究竟怎么了？ 它改变了房地产市场的现有格局，它缓解了城市的住房压力，它促进了乡村的经 济转型以及城市化进程，它还将有可能改变我国几十年来的城市二元结构！为什 么就要这样让“小产权”房寿终正寝！这是一个机会，一个创造历史的机会，因 为，在经济发展的潮流里，“小岗精神”依然在闪耀着夺目的光芒！ 1.2 本文的研究方法 “小产权”房问题，作为当前社会亟待解决的一个现实性问题，具有极强的实 1 小产权房最新政策消息：国土部要求全部停建停 售． HYPERLINK /Financial/2010-02-01/86410.html /Financial/2010-02-01/86410.html．访问时间：2010-3-27 践意义和理论价值，因为它不仅涉及到广大购买“小产权”房屋者切身利益的问 题，而且还涉及到我国的农村发展政策以及城乡一体化的制度问题，更是涉及到 我国的土地管理法律制度以及城乡社会二元结构将来的发展趋势的问题。所以为 了能够将这个问题进行更加深入的研究和探讨，本文将选择以下几种研究方法， 来展开自己的研究和思考： 1）实证的研究方法。 为了充分了解“小产权”房在现实社会生活中所起到