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市场经济下房地产市场中政府行为研究 　　[摘 要]近几年来，房地产投资过热、房地产价格增长过快引起了全社会的关注。出现房价虚高与人民购买力不足相矛盾，商品房供应结构与社会需求相矛盾，房地产短期繁荣与长期可持续发展相矛盾等不利于经济和社会发展的现象，对政府来讲，为促进经济平衡发展，保证社会政治稳定，保护消费者合法利益，政府必须真正代表公共利益，参与到房地产市场的管理，通过各种手段适度调控房地产市场的发展。肩负起监管的责任。 　　[关键词]房地产市场 政府 调控 　　作者简介：孙琳（1980―），女，山东烟台人，山东商务职业学院教师，企业管理专业。 　　 　　一、我国房地产市场失灵的主要表现 　　（一）房地产市场中存在严重垄断 　　房地由于具有不能移动的特征，导致每一个产品都占据着独一无二的位置。房地产空间上的排他性和位置上的独占性，使房地产市场上不可能存在完全同质的可以互相替代的产品，这使得开发商每建成一个小区或一幢大厦，都实质上成为该物业的垄断者。由于土地不是可以生产的劳动产品，在某一特定区域的供给缺乏弹性，即便有众多的开发商参与竞争，但取得土地的仍然只有政府供应土地数量相应的几家，显然仍不能防范他们之间的合谋，只不过在这种情况下，由于竞争促使开发商取得土地的成本是基于未来房屋销售收益(当然包括合谋形成的超额收益)扣除建安成本和正常利润而确定，因而开发商合谋形成的超额收益大部分归入了政府的口袋，而寡头合谋形成高房价的状况并没有因此得以改变。 　　（二）房地产市场信息不对称 　　由于房地产商品本身的复杂性和差别性，使购买者很难根据自己的能力对商品的质材品种、地基处理、管线埋设、房屋特性、配套设施、功能效用等等做出客观准确的判断，而开发商对此了如指掌。在开发商和购房者之间，存在着较为严重的信息不对称，开发商无疑占据信息优势地位。 　　（三）房地产市场中投机行为横行 　　在市场信息不完全的情况下，投机者的群体预期将决定投机对市场的稳定或不稳定作用。根据心理学研究，投机者在难以获取市场真实信息的情况下，容易产生“跟风”的从众行为。因此一旦对房地产的需求增加，由于建设周期的时滞效应，房地产的短期供给是无弹性的，此时房地产价格就会进入上升通道，当上涨所造成的价差大于交易成本时，就会发生套利。当投机者发现市场交易存在这种套利时，他们就会跟进买入，此时投机需求将进一步放大市场需求，导致供需更加失衡，从而刺激房地产价格的进一步上扬。而价格上涨起到了对预期的正反馈作用，又进一步刺激投机需求，如此反复循环。在这种情况下，投机者的预期明显背离了市场机制的根本原则，价格上升，需求反而上升，投机行为并不遵照市场经济的基本运行机制。 　　 　　二、政府调控房地产市场的现实意义 　　（一）有利于防范金融风险 　　在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。个人住房消费信贷潜在违约风险较大。目前，商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3－8年，在我国该业务是最近五年才开始发展起来的[3]，一些问题容易被掩盖和忽视；我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控；未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在；此外，“假按揭”等恶意套现行为己明显存在所有这些都说明，一旦风险暴露和债务链条发生中断，就会给银行造成极大的风险。 　　（二）有利于维护社会稳定 　　住宅作为一种重要的消费资料，其示范效应极为强烈，一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或者公款购房者购买高档别墅、高级公寓，成为收入稍低阶层的效仿对象。这有两方面的影响:一方面，开发商追逐超额利润，大量开发高档物业，形成畸形的住宅供给结构，有限的资源不能得到充分的配置，中低档住宅相比于需求人群数量过少，间接推动其价格上涨；另一方面，高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣，导致中低档住宅尾随价格上升，高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊，却让低收入者承受成本，因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者。从这个意义看，低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。这种外部性的解决应由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，维护社会稳定。 　　（三）有利于提升政府管理权威 　　任何形式的政府在取得政治权力后都必须取得人民的认可，都必须把强制性权力转化为持久性的政府权威，不以权威为后盾的政治统治是不稳定的，政府权能也难以实现。加强政府能力，推进管理创新的前提是政府必须确立公共权威。土地是稀缺资源，住是人类的基本权力之一，