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我国以房养老实践研究 　　目前我国人口老龄化问题严重，“以房养老”成为缓解老年人口压力的重要途径。本文通过对我国“以房养老”的三种实践模式的比较，指出我国“以房养老”实践存在的问题，并提出合理的解决策略。 　　以房养老/实践模式/经验教训 　　“以房养老”是指利用自有住房的价值达到养老目的的各种养老方式的总称，包括售房养老、租房养老和住房逆抵押贷款。从狭义上来讲，“以房养老”指的是住房逆抵押贷款。“以房养老”是一种可以给国家、社会及年轻一代减轻很大负担的社会保障的新方式。制定切实可行的“以房养老”政策，不仅能充分利用房屋的价值，在一定程度上能够通过老年人的房产来改善老年人的晚年生活。“以房养老”的概念在我国而言还比较新，很多老年人并不太能接受这一提法，传统思想上，老年人更愿意将房产作为遗产留给孩子。但是，正规的回收住房使用权、推出“以房养老”的机构能够弥补社会保险和商业保险的不足，老年人可以自由地在自己的房产中生活，并且能够通过这种方式来满足自己生活的需求。在住房使用权回收后，可以增加市场中房子的流通，在一定程度上可以缓解我国目前住房的供需矛盾。然而，从我国过去几年不同的“以房养老”实践模式中可以看出，“以房养老”在我国还存在很多问题。 　　一、我国“以房养老”三种实践模式的比较 　　我国政府推行的“以房养老”方式主要有三种。一是抵押式的房产养老，老年人把自己的房产交给银行或公益机构，这样可以每月换取一定的养老金，在老人病故后，剩下的房产费用将交还给其遗产继承人。二是直接将房子交给福利性养老机构，老年人的生活就由福利机构来负责，等老人过世后，其房产由福利机构进行处理，属于交换式养老行为。三是买卖式养老行为。老年人可以将房子卖给固定的管理老年人房产的公益性机构，公益机构将房子的钱一次性支付给老人，但是老人可以以租价将自己房子租回，一直住下去。这三种“以房养老”方式的代表分别是北京“养老房屋银行”模式、南京“以房换养”模式和上海“以房自助养老”模式。 　　二、我国“以房养老”实践的经验教训 　　从以上三种“以房养老”实践模式的比较中可以看出，目前我国“以房养老”实践还存在诸多问题，需要我们根据我国的实际情况找出合理有效的解决方法。 　　（一）“以房养老”实践的问题总结 　　1、与养儿防老的传统观念相冲突 　　“父业子承”、“养儿防老”是中国人的传统观念，在绝大多数老人心中房产是留给子女的，同时自己的养老问题也需要由孩子也解决。一个老人有子女在，却去养老机构养老，自己和孩子都会背负上他人的异样目光。因此，这一观念在我国来推行的话，还有很大的阻力。 　　“以房养老”等于自己把房子消费掉，这在理念上、思维上都难以接受。 　　2、金融机构风险大，实施困难 　　“以房养老”不仅在国人的思想观念上不过关，在实施起来也有很大的困难。对于金融机构来说，抵押房子和收购房子都有一定的风险性，原因在于房子并不能立即变现，还需要等待一定的时间，但这个时间是难以预测的。可能在过上几年之后，房价会有较大的波动，金融机构可能会出现损失。如果是福利性的机构，则需要国家来进行一定的补贴，这与建立“以房养老”的最初理念背道而驰。 　　这些年来，我国的房价经历了快速上涨，趋于平稳，略有回落，继续平稳的过程，所以房价在未来的趋势是否能够上涨还是有很大的未知性的。随着医学的发展，人的平均寿命会逐年增长，很多老人仅仅抵押贷款10年、20年显然是不够的，这会给银行、保险部门和个人确定支付的年限以及支付金额带来一定难度。 　　“以房养老”的实施非常复杂，牵涉到房产评估、利率确定、人的寿命预期等因素。这种业务在国内开展还具有较大的技术难度，金融机构需要进行大量的调研和调查工作，还需要保险精算方面的人才，来解决“如何将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中”的难题。因此，在短时间内还很难进入实际执行层面。 　　3、缺乏政策支持 　　从金融市场而言，住房逆抵押贷款实际上是老人和金融机构“对赌”的一种模式，如果没有明确的政策扶持，很可能造成双方互不满意的状况出现。就未来房地产市场的走向来说，如果房价大幅增高，老人肯定会产生“吃亏”的想法，但如果房价持续走低，则金融机构就会遭遇损失。由于不确定因素太多，加上又没有明确政府政策支持，这使得金融机构都不愿意参与其中。另外，如果没有政府部门的参与，民众很难对实施“以房养老”的机构产生信任，导致的结果就是“以房养老”难以持续。 　　4、法律法规不完善 　　在我国目前的法律法规中，关于“以防养老”的法律法规还没有真正入法，现在所实行的一些政策也只是合约行为，并不能够完全受到法律的保护，从政府层面来推动“以房养老”就很难进行。当金融机构和老人的房产出现争议时，或者老人子女对于老人的决定有疑问时，很难从法律的角度