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我国物业管理行业健康发展战略对策 　　摘要:本文通过对我国物业管理行业目前存在的主要问题及其产生原因的分析,针对物业管理行业中政府所应起到的作用,建立一个公平竞争的市场机制,完善物业招投标管理,以及物业管理企业应该树立明确的经营理念和战略定位进行了论述。这对物业管理行业的健康发展和人民群众社会生活水平提高有着深远的意义。 　　关键词:物业管理 物业行业 业主 经营战略 　　 　　0 引言 　　 　　传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。我国物业管理产生于改革开放以后。自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立,我国物业管理已有20多年发展历程。目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域。到目前为止我国物业管理企业数量已经突破3万家,从业人员超过300万人,管理面积超过10亿平方米,行业年产值超过2000亿元。但与国外成熟的物业管理相比我国物业管理还是一个很年轻的行业,尚存在许多问题和不足。 　　 　　1 我国物业管理行业存在的主要问题 　　 　　1.1 行业集中度低,存在恶性竞争 由于我国物业管理工作起步较晚,目前 “小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出,多数物业管理公司达不到正常的经营规模。据统计,有70%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。部分物业管理企业的行为不规范,存在部分招标,存在暗箱操作;行业本身具有初始营业所需要的资金投入少等问题。另外,目前物业管理的市场化程度仍然很低,同行业之间缺乏公平的市场竞争机制,绝大多数楼盘的物业管理仍遵循 “谁开发,谁管理”,商品房小区多由开发商自己组建物业公司进行管理,政府的安居工程或拆迁安置小区则由政府指定或委托国有物业公司进行管理,有的虽然公开招投标,但也是暗箱操作。 　　1.2 新兴产业使得企业的经营管理理念滞后 物业管理行业发展到今天,仍存在着物业管理是“管理”而不是“服务”的观点,或者能够认识到物业管理是“服务”,但却放不下“管理”的架子,导致“服务”的质量被大大地打了“折扣”。这些陈旧的观点和不合时宜的做法,成为制约行业发展的“瓶颈”。究其原因,主要是物业行业的经营和管理理念的滞后性所致。物业服务企业要想在新的社会环境下生存,必须适应新的时代发展要求,转变旧有的观念,从理念上进行革新。 　　1.3 产业收益率低 一些地区税收政策不规范,不仅没有扶持这个新兴产业,而且税收负担偏重(如按照销售收入的15%征收所得税);由于产业行业门槛低,导致低价恶性竞争,结果严重影响产业的收益。 　　我国物业管理企业规模普遍较小,规模效益差。以成都为例,据统计,成都物业管理行业能保持持平和盈利的企业其管理服务面积均超过了10万平方米,亏损企业其管理服务面积一般都在10 万平米或者以下。另外,截至2005 年底,成都市物业管理企业共有820 家,其中管理面积在100 万平米以上的企业只有不到50 家,大部分企业的管理面积都在10万平米以下。可见企业平均管理规模之小,多数物业管理企业仅管理着一两个物业项目。因此,在这样的条件下,物业管理公司要保质保量提供完善的服务几乎是不可能实现的。企业为了降低成本,减少保安等服务人员数量,降低小区公共绿化的投入,甚至日常基本的物业管理服务也无法得到保证。 　　 　　2 我国物业管理行业健康发展的战略对策 　　 　　2.1 政府有关政策应该积极促进行业的健康发展 政府应提高准入标准,特别是要根据服务对象的特点确定不同资职要求,形成不同档次的企业。同时制定有助于扶持新兴产业发展的相关金融、税收等政策;按建立市场经济体制的要求,以产权关系为纽带,以商品化、多元化的物业为基础,明确各个权力主体的权利义务关系,确立一系列立法原则。明确物业管理与城市建设、城市管理的关系,确立物业管理的社会地位;明确主管部门、物业管理企业、业主在物业管理中的法律地位及权利义务,创立业主管理委员会制度,形成一个物业管理法规政策体系,使物业管理工作有章可循,有法可依。 　　首先应加强对物业管理企业的资格管理,根据现阶段我国物业管理企业规模小和专业化、集约化程度普遍较低的实际情况,在具备必要注册资本等基本注册条件的基础上,要特别强调物业管理企业必须拥有一般从业人员和所需不同专业人员的数量,并定期组织物业管理人员进行专业知识和专业技能培训,帮助物业管理企业树立现代物业管理服务理念。其次在行为管理方面,要明确物业管理企业的通常管理范围,规定非经物业行政主管部门登记备案认可,不能在物业管理合同中加以任意排除,防止物业管理企业不适当地免除管理义务;加强物业管理企业的财务和审计工作,对物业管理费收支使用情况进行必要监督。再次在责任落实方面,应严格查处各种违反物业管理