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快周转模式下标准化利弊 　　中国房地产格局正从早前的高度分散向寡头垄断转化，市场化集中度日益提高。一些房企赶在行业变局前进行布局，以快周转推动规模扩张，进而通过规模化达到占据市场份额最大化的战略目标。 　　“天下武功，唯快不破”，部分房企自高擎“快周转”大旗后，不断攻城略地，发展迅猛，得到了资本市场的青睐，并借助资本的力量，巩固了自身在行业的影响力和竞争力。 　　标准化作为推行快周转模式的重要手段和支撑体系，确实发挥了重要作用，但是其也存在一些不足。 　　那么标准化存在什么样的不足？在未来市场下，标准化道路前景如何？本文尝试进行剖析，以期对于未来行业发展趋势进行探索。 　　一、标准化在本质上与房地产特性相悖 　　房地产是不动产的一种，其最大的特性就是不动性。这种特性在事物的深层次表现就是区域差异化，每个区域、城市、板块都有其特殊性。 　　房地产项目开发，无论是住宅地产还是商业地产，都需要充分尊重土地所在的区域状况和消费特性，如人文风俗、居住习惯、消费喜好。项目产品在规划设计之处，都要在符合国家法律法规、城市规划条件的前提下，最大程度保证产品符合区域客群消费特性。但是为追求开发和扩张速度而推行的标准化复制，有一个无法回避的问题就是必须以共性解决个性。 　　尽管某些房企并不缺乏在客户习惯、产品规划、户型设计方面的研究，并形成了值得尊敬的成果。但是我国地域宽广、地形多样、气候复杂，同时五千年传承而来的人文风俗更是博大精深。以住宅的阳台、卫生间为例，同一省份的不同区域都有不同喜好，更不要说在全国范围内。因此，依靠固定的若干类产品体系和户型格局来适应全国从南到北的消费者肯定是存在问题的。 　　住宅地产尚且如此，对于区域特性研究要求标准更高的商业地产如果推行标准化又会产生什么样的状况呢？ 　　如果商业地产也推行标准化复制，为了加快开发速度，势必会引入成熟产品规划，简化或弱化关键的前期定位环节，必定会产生各类潜在隐患。随着时间沉淀速度和商业竞争环境的恶化，此类隐患将逐渐显现。 　　二、标准化是建立于牺牲利润之上 　　诚然，快周转、标准化推动了房企的业绩大幅度提升，但是如果宏观评估，就会发现，在业绩大幅提升的背后是毛利率水平的下降。 　　通过分析2010年以来各上市房企的公报，可以发现，有不少房企推行快周转、标准化的业务模式以来，销售金额的指标大幅度提升，但毛利率的指标却有大幅度的下降。 　　客观分析，地产项目毛利率的下降与宏观调控政策、土地交易模式、融资成本提高、市场竞争环境存在极大关系，但是也与因推行标准化而产生的不利因素息息相关。 　　第一，标准化产品设计的确有效降低设计成本，加快开发速度，但同样也无法最大价值的挖掘地块价值，弊大于利，是导致项目毛利率下降的重要因素。 　　第二，快周转模式是以规模开发为基础，战线过长，势必导致资金高速运转，现金流的安全便是第一要素。为实现资金尽快回笼，“以价换量”便成为指导思维，这在另外一个层面也使得项目毛利率下降。 　　第三，标准化复制为实现快销，除了产品要以快销型产品为主，还要求目标客群覆盖广泛，因此产品门槛相对较低。在拉低了土地利用价值，也降低了项目毛利率水平。 　　笔者个人观点，快周转模式成功主要还是建立在体系管理、规模采购、成本控制、优化设计等聚合而成的成本优势之上的。通过成本优势形成价格优势，并整合企业品牌，再辅以其他手段，使之成为项目核心竞争力。 　　从这个意义上而言，标准化模式更类似于催化剂，它只是快周转模式中的一个环节。 　　三、标准化是一种买方市场思维的延续 　　尽管近期个别一线城市出现了市场火爆的状况，但是在整体上，房地产市场已由卖方市场转为买方市场。而且，不仅是居住型产品，就连投资性产品，如商铺、写字楼，在一些区域和城市，因为供需失衡，也在转化。 　　但是显而易见，标准化复制模式的根本就是以成型产品作为货品，对于客户需求的考量只存在于理论或局部，买方市场思维无从谈起。或许有疑问，预测市场未来走势，提前以价换量，占领市场，难道不是买方思维吗？严格意义上，上述的策略只能归列为危机意识下的战略布局，与买方思维无关，真正的买方市场思维是通过满足客户需求来实现企业价值。 　　在未来，地产开发将由建设盈利发展到运营盈利，业主将取代土地成为企业最宝贵的资源，用牺牲业主利益的手段来保证利润无异于杀鸡取卵。 　　四、标准化无法承担城市文明复兴 　　中国是一个具有悠久历史的文明古国，在岁月的长河中，祖先通过建筑给城市遗留了宝贵的精神财富。 　　建筑是城市的名片、凝固的艺术，房地产承担的是城市化进程使命，从这个角度而言，开发商在道德层面有为城市留下符合城市气质建筑符号的义务。 　　但是标准化复制显然无法实现这一目的，更可怕的是，正是因为标准化复制