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房地产项目融资模式探讨 　　摘要：随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响，本文根据项目融资的特点，提出了房地产一些新的融资模式，如产品支付模式、ABS模式、售后回租等融资模式，为缓解房地产资金紧张具有一定意义。 　　关键词：项目融资　产品支付模式　售后回租 　　 　　0　引言 　　 　　随着我国总体经济的快速发展，房地产业己成为国民经济的支柱产业之一。然而随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响。在此危机关头，创新性提出房地产项目融资模式，为房地产企业雪中送炭，为保持我国经济持续增长是件非常有意义的事情。 　　 　　1　房地产开发企业传统的融资方式 　　 　　房地产开发企业传统的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资主要来自于房地产开发商自身的积累。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。可见，传统的融资方式已经严重阻碍了房地产开发企业的发展和壮大，通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。 　　 　　2　项目融资模式在房地产项目中的应用 　　 　　对于房地产业来说，目前在我国许多房地产开发项目是通过成立项目公司来运作的，房地产开发项目抵押贷款也是以房地产开发项目资产为偿还担保，这使很多房地产开发项目的筹资具有了项目融资的一些特点。 　　2.1　直接安排融资模式直接安排模式即房地产开发商(项目发起人)直接安排项目的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和义务。这是比较简单而普遍应用的一种项目融资模式。一方面，开发商与项目管理公司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项目的建设和销售进行管理，开发商也可自行对项目进行管理：另一方面，开发商与融资方签订融资协议，由融资方提供贷款给开发项目。同时，开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。在项目的建设过程中，融资方通过银行帐户对项目进展情况进行监控，并按与开发商的协议规定陆续注入后续资金。当项目建设成功并进入销售阶段时，项目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分用于贷款的偿还，其余部分作为收益流向开发商。这种模式适合房地产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。即使是有限的追索权，因为直接使用了开发商名义进行融资安排，所以，对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模式可以获得相对较低成本的资金。 　　2.2　“设施使用”融资模式“设施使用”模式是指某种工业设施或服务性设施的提供者和这种设施使用者之间签订一种“无论提货与否均需付款“性质的协议，这种设施使用协议在工业项目中有时也称为“委托加工协议”。这种模式在房地产开发中可应用于廉租房建设等项目中，利用这种模式进行房地产项目融资的主要步骤有：①由项目投资者和当地政府达成协议，由当地政府提供一个“无论使用与否均需付款”的协议，并且这个协议为贷款银行所接受；②由项目投资者组建项目公司，使其拥有、建设和经营该房地产，也可将该公司推向股票市场，以吸收其他投资者资金；⑧房地产建设进行招标，中标公司需要具有一定的资信和经验，并能够由银行提供履约担保；④项目公司以房地产使用协议、承建合同和履约担保作为融资的信用保证；⑤当地政府利用每月收到的廉租房租金和部分财政补贴支付房地产使用费。 　　利用此种模式可以帮助政府解决建设廉租房所需的大量资金，而房地产开发商也可以获得较多金融机构的贷款。 　　2.3　“产品支付”融资模式产品支付法是指采用无追索权或有限追索权的融资方法，提供贷款的银行从项目中购买一定份额的生产量，这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。此种模式可应用于房地产公司代某组织开发某项房地产业务，其中以单位集资建房形式为主，其实施步骤包括： 　　2.3.1　由房地产投资者建立一个中介机构(或直接以某单位的名义)，从项目公司购买一定比例的房屋作为融资的基础： 　　2.3.2　投资者交纳用于购买这部分房屋的资金给中介机构，中介机构再根据生产支付协议将资金注入项目公司作为项目建设和项目投资资金，项目公司承诺按一定方式安排产品支付，同时以项目资产和完工担保作为信用保证； 　　2.3.3　房地产项目竣工后，项目公司将房屋销售给中介机构的投资者，用于偿还中介机构的债务。 　　这种模式的特点在于：首先，项目还本付息的唯一来源是项目产品：其次，节省了大量销售费用；另外要求项目公司提供最低生产量和最低质量标准的担保。 　　2.4　BOT融资模式BOT是英文Build