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我国公共租赁房SWOT分析 　　党的十七大报告指出：要努力使全体人民“住有所居，推动建设和谐社会。”为此，必须加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活，而住房保障体系建设将是其中重要的一环。着眼于解决民生问题，住房和城乡建设部创新性地提出政策，探索住房保障的有效途径，2010年全国推广的公共租赁房就是其中一项重要创新型民生政策。 　　 　　公共租赁房概述 　　 　　公共租赁房是指政府或公共机构持有房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。它是政府建设或筹集房源以实物配租方式，或采用货币补贴形式向一定社会群体提供的具有社会福利性质的住房。它具有以下特点：一是特定对象。公共租赁房的保障性质决定其适住对象应严格限定于低收入且住房困难的“夹心层”群体，这当中包括新就业职工和一些新大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的人群。二是控制建筑标准。公共租赁房以解决基本居住为前提。因此应严格控制住房面积标准，一般不应超过国家建设部提倡的“一房50平方米、二房70平方米、三房90平方米的面积标准”，总体上体现“面积不大功能全”特点。三是限定租赁价格。公共租赁房的租金标准由政府制定，定期调整公布。一般高于廉租房租金，但低于同类房屋的市场租金。四是供应方式。公共租赁房的供应方式是租售并举，一般租赁期限最长为5年。5年后经济条件有所改善的家庭可以退出，未改善的仍可提前3个月申请公共租赁房。 　　 　　我国公共租赁房的SWOT分析 　　 　　一、 面临的发展机遇。 　　第一，国家政策的支持。党和国家一直非常关注老百姓的住房问题，尤其是近年来“夹心层”群体的住房问题日益突出。为解决好这一问题，国家从2007年开始在全国范围内进行公共租赁房调研。在2009年3月11日 的住房和城乡建设部新闻发布会上，住建部副部长齐骥明确提出通过加快公共租赁房的建设来解决“夹心层”住房要求。同时2010年6月12日，住房城乡建设部等七部门联合制定并出台了《关于加快发展公共租赁房的指导意见》，《意见》明确阐述了公共租赁房实施的原则、租赁管理、房源筹集、监督管理等，为解决低收入群体的住房问题提供了政策上的保障。 　　第二，国际住房保障发展趋势。从国际住房保障经验来看，公共租赁房已成为世界各国公共住房政策的重要组成部分。在德国，有60%左右的居民选择租房，其中年轻人占77%。其原因不仅在于德国政府制定了严谨的公共租赁房法律法规，同时还辅之具体的细则来保障公共租赁房的发展。在英国，政府设计了一套严密的公共住房制度，还设有专门管理和出租廉租房的“住宅协会”、负责监督住宅协会的“租户服务局”等。此外日本、韩国、新加坡等地都建立了完善的“公屋制度”体系。这些实践成果将为我国公共租赁房的发展提供宝贵的经验。 　　第三，高房价的刺激。近年来我国房价上涨速度过快，已远远超过了居民合理承受范围。据2010年中国社科院发布的《经济蓝皮书》数据显示：90%以上的民众购房是通过个人住房按揭贷款完成的。根据现在的高房价，如果按30岁买房年龄，不吃不喝还清房价要到65岁，这里还未算利息，所以一个人为了买一套房，就要劳碌一辈子。这对于收入低的“夹心层”群体来说无疑是巨大压力。因此必然要转变传统的购房观念，从租赁市场获得房屋，以解决这类群体的住房需求问题。 　　二、面临的环境挑战。 　　第一，地方政府财力不足。随着经济的快速发展，我国综合国力提升，但目前我国财政实力仍比较薄弱，面对保障性住房建设庞大的资金需求，财政资金捉襟见肘。公共租赁房属保障性住房范畴，其福利性决定了提供公共租赁房不能以盈利为目的，因此市场机制参与的积极性必然不足，必须要有政府部门提供资金和政策支持。目前进行公共租赁住房试点的北京、深圳、厦门等城市，都处于经济发达地区，财力比较雄厚，但仅凭财政资金支持仍显力不从心。而其他地区，地方财政能够提供的建设资金就更没有保障，地方财政压力巨大。 　　第二，传统住房理念影响。古往今来，住房问题一直都与人们的生活息息相关，始终倾注着人们许多的希冀与憧憬。无论是文人墨客还是平凡百姓，房子是居身之处也是心灵之所。受这种传统住房理念的影响，我国居民普遍倾向于买房居住而非租赁房屋，这必然导致公共租赁房所倡导的“住有所居”的理念与传统“人人享有住房”的理念相冲突。即使对于“夹心层”群体而言，租房是暂时选择，买房才是长久之计。因此传统的住房观念势必会影响公共租赁房制度的发展。 　　第三，住房保障制度不完善。我国的住房保障制度启动较晚，建设和推进滞后，导致运行中出现诸如权力寻租、保障对象不符等问题。公共租赁房作为住房保障制度体系的重要组成部分，在发展中难免也会遭遇困境。一是由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨，很多不符合条件的群体享受了公共租赁房；二是由于监