房产税改革对房地产市场影响及对策研究.docVIP

房产税改革对房地产市场影响及对策研究 　　[摘要]阐述了房产税改革的定义及其演变过程。以上海和重庆两个房地产税试点作为研究对象，对两地的房产税政策作对比分析，阐述了房产税改革对房地产市场的影响，分析了房产税试点改革在调节收入、维护民众利益、提供保障性住房资金、改善税制不平衡等方面的意义。提出目前试点存在征税范围较窄、缺乏全盘考虑和必要的应对预案等问题，并提出要尊重房产税改革的历史必然性、以房产税改革促进房地产税改革、做好房地产登记、建立起动态的房地产价格评估系统和做好配套风险管理措施等对策。 　　[关键词]房产税改革；房地产市场；改革试点 　　[中图分类号]F81042 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]2095-3283（2017）09-0154-03 　　一、房产税改革的基本问题 　　（一）房产税的定义 　　房产税是以房屋为征税对象，以房产的计税价值或租金收入为计税依据，向国家缴纳的一种财产税[1]。房产税是在房产保有环节设置的重要税种，是地方税收体系的重要组成部分，是地方政府收入的主要来源。 　　（二）房产税演变过程 　　我国自1950年征收房产税以来，根据实行情况对房产税制进行了多次调整， 1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》正式确立了房产税的征收办法，明确规定“对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税”，并规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房）免税，对生产经营性房产征税。2011年1月27日，上海和重庆分别颁布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，上海和重庆成为房产税试点城市，对个人住房征收房产税。 　　二、房产税试点政策对比分析 　　对比上海和重庆两市的试点办法，在征收范围、税率等方面差别较大，而在计税依据和税收用途上却非常相似。总体来看，征收范围方面，重庆侧重于对高端住房征税，覆盖了存量独栋商品住宅，既包含存量房又包含增量房，而上海仅针对增量房，不涉及存量房。可见重庆市个人房产税调控面窄、上海调控面广。税率方面，上海为04%或06%，重庆为05%―12%，重庆税率较高、上海税率较低。免税面积标准方面，重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅免税面积为100平方米。上海也以家庭为单位，但按人均60平方米扣除。相同点在于，两市在计税依据上都选择了房屋成交价格，税收用途上也均用于保障房建设。 　　三、房产税改革对房地产市场的影响 　　（一）对房地产市场的影响 　　上海、重庆两地差别在于政府出发点不同，重庆调控房价的动机更强一些。两个城市房价的敏感程度不同。上海是我国经济中心，是房价风向标，更是房价高度敏感城市，因此改革要更加谨慎一些，重庆则属于一般敏感城市。房产税试点实行六年多，从2017年一季度的统计结果看，上海市房地产开发投资86962亿元，增长86%；全市居民消费价格中居住上涨39%。重庆市房地产开发投资74066亿元，下降08%，全市住宅新开工面积68245万平方米，增长167%。住宅施工面积1415417万平方米，下降88%；住宅竣工面积66158万平方米，增长108%；住宅销售面积133405万平方米，增长206%，住宅销售额76774亿元，增长419%。住房相关消费增长稳定，增长135%。居民消费方面，居住价格上涨10%。 　　由于实施时间短、力度弱及在试行过程中存在很多问题，导致目前房产税实施效果并不显著。据上海市财政局数据显示，2015年，上海市房产税预算数为28亿元，决算数为369亿元，为预算的1318%。2016年，房产税预算数为39亿元，执行数为426亿元，完成预算的1092%。高于预算主要是由于上海市经济平稳增长，生产经营用房保有量增加，带动房产税增长高于年初预期。2017年房产税预算数为448亿元，增长52%。根据重庆市财政局的统计数据，2015年，重庆市房产税预算数为20亿元，决算数为230393亿元，增长318%。2016年，房产税预算数为265亿元，较上年增长15%，执行数为226756亿元，完成预算的8557%。2017年房产税预算数为244亿元，增长76%。 　　（二）房产税试点改革的意义 　　1.?{节收入。近年来全国房价大幅提升，促使房产成为个人财产的重要组成部分，也使其成为部分人积累财富的重要方式，由此带来的居民收入差距的扩大会产生越来越大的影响。房产税具有明显的调节社会财富积累的作用，具有较强的可操作性。通过按照一定的标准征收房产税，可以调节收入和财富分配，进而实现缩小贫富差距的目的。 　　2.维护民众利益。从社会关心层面看，征收房产税的关联性很强，涉及多方利益。住房需求是民众