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房产贷款律师见证成本分析 　　摘要：房产贷款律师见证对增强当事人法制观念，促使房产合同、贷款合同的依法订立和履行，保护当事人的合法权益，监督稳定房产市场作用巨大，但其依然受到一些人成本过高的诟病。笔者在中国银行提供见证服务的律师事务所实习了数月之后，结合所学理论与实践为银行与广大房产买卖者算了一笔法律成本帐，并最终得出律师见证优于公证和普通私证，是房产贷款安全进行的最佳保障，其成本并不高。 　　关键词：律师见证；普通私证；公证 　　中图分类号：D926.5文献标识码：A 文章编号：1000－8136（2011）09－0136－02 　　 　　1房产贷款律师见证概述 　　房产贷款律师见证是指律师根据房产买卖贷款中银行或房屋买卖当事人的委托对房产交易当事人身份、买卖双方资信真实性与买卖合同、贷款合同等文件签署、房产过户交易的真实性、合法性和有效性根据亲身所见作出证明的法律行为。 　　我国法律对律师见证业务的规定体现在《律师法》第25条第6项所规定的律师办理“非诉讼法律事务”，针对见证业务，中国律师协会发布了《律师见证业务工作细则》，对律师见证遵循的原则、业务范围、见证程序、责任等都作了具体的规定，为房产贷款见证提供了制度上的保障。 　　2与公证、民间私证的成本比较 　　律师见证属于私证，这与以国家名义进行的公证是有根本区别的。被见证的该项法律行为以后如果发生纠纷并诉诸法院，律师就可以自然人的身份出庭作证。而公证则由国家公证机关进行，公证书虽在诉讼中有证据效力，但公证员不需出庭作证。公证有很强的证据效力，但由于房产贷款公证的成本太高使许多当事人望而却步。 　　律师见证与民间私证也有着本质的区别。由于律师是法律专业工作者，具有国家授予的专事法律服务的律师资格，这种特定的身份，加上律师行业有一整套的律师制度加以规范，并有律师协会和司法部门的监督管理，都使律师见证的证明力强过民间私证。民间私证费用较低，但由于见证人法律素质较低不能保障见证服务的质量，即便是对房产贷款等比较了解的房产中介行业，因为他们没有一套制度加以规范，可能会发生侵犯一方或几方当事人利益的行为，而且民间私证的证明效力并不强，因此其相对成本并不低。 　　实践表明，律师见证对于增强当事人的法制观念，促使房产合同、贷款合同的依法订立和履行，保护当事人的合法权益，通过法律监督稳定房产市场，都是行之有效的措施。 　　3房产贷款律师见证成本分析 　　据浦东法院执行庭统计，自2008年8月－2009年2月，执行庭共受理个人房产贷款案件152件，而2007年8月－2008年2月共受理120件，同比增幅26.67%。［1］不可否认，房贷纠纷频发是许多原因综合所致，但贷款合同签订时审查不严是十分重要的原因。以最常见的购房者无力还贷为例，各大银行基本要求购房者月收入证明要达到月还款额的两倍以上，这基本上可以说对政策、市场的变动有十分大的承受力，但由于银行内部对信贷经理发放贷款有配额或与奖金挂钩导致实际操作中信贷经理对此审查很不尽人意。从维护交易安全、预防不必要的纠纷来讲，律师作为独立的第三人对借款人各项资质的审查更为真实、客观。笔者所在实习的律所与中行某支行有长期的合作，涉及房贷金额数十亿，但目前为止未发生贷款纠纷，与发生纠纷之后产生的动则百万的巨大成本而言，律师见证费要低得多。 　　从“国八条”［2］到各个地方政府出台细则，政府对房产市场的调控都离不开对银行贷款的控制，除提高准备金率、提高首付比例之外，还规定三套禁贷或外地人二套禁贷。且不论政策的恰当与否，单单实行上就面临很大的困难，笔者在陪同律师见证时就遇到过多次的假离婚与办假结婚证的事件，银行在审批贷款时会不可避免的遇到这样的问题，但银行作为一个商业机构不具备调取贷款申请人的个人信息的资格，如单就此委托律师成本反而更大。再如更加隐秘的虚假交易、骗贷行为，银行由于专业所限并不能及时准确的发现，往往会因此带来巨大损失。如果由律师见证不但会最大限度的发现问题，即便有疏漏，银行也会向律师问责，［3］银行的风险可以说降到了最低。可见当前政策如要落到实处，银行要保证信贷的安全，律师见证实际上是一个成本较低的选择。 　　房产贷款中贷款的发放直接关系房屋出售人的房款能否依约入账和银行能否按时收回本息的风险，相比较买受人（借款人）只需用尽可能低的利息将银行的贷款借到而言，房屋出售人与银行承担着更大的风险；但房屋出售人又有过户交易中银行已经签署贷款合同并交房产交易中心等诸多公信力较强手续，对比之下银行的风险无疑是最大的，这也就可以解释国内房产贷款律师见证主要的委托方是银行的原因何在，但这并不表示律师见证对房产买卖当事人没有益处。 　　在房产买卖中有很多诸如房屋所有人因故不能到处而委托代理人前往签约、交易的场合，普通人只会看到