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房地产限购政策对存量房价格影响研究 　　摘要：房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品，其价格不仅受到市场供需的影响，也受政府调控的影响。政府可以通过限购政策调节市场需求端来影响房价。文章借鉴事件研究法，以限购政策实施后三个月为政策窗口期，构造了一个投机占比因子再进行了回归分析。结果表明在政策窗口期内，投机交易数量多的小区拥有更高每平米累计收益率，投机活动显著地影响存量房价格。因此房地产限购政策会通过影响投机需求来刺激或者抑制房价。此外限购政策在短期内是有效的，但是从长期来看效果有限，而国家战略布局则会对相关房地产市场产生长远影响。 　　关键词：限购政策；事件研究法；投机占比因子；回归分析 　　一、 研究背景 　　如今中国的房地产行业已经属于国民经济的支柱性产业，而它的发展历史与国家政策密不可分。在发展过程中，政府制定了房地产市场相关政策，来对市场中出现的问题进行调控，大致可以分为6个阶段。第一阶段：1978年～1991年，住房商品化、土地产权理论的提出；国务院在四个城市进行售房试点。第二阶段：1992年～1997年，住房公积金制度全面推行；“安居工程”开始启动。第三阶段：1998年～2002年，取消住房实物分配制度；实施按揭政策。第四阶段：2003年～2007年，房地产市场的投机炒作行为盛行，多项针对房地产行业的宏观调控政策出台。第五阶段：2008年～2009年，金融危机后金融、税收政策刺激；4万亿的财政刺激计划。第六阶段：2010年～2013年，房地产价格调控趋紧，调控长期化；“新国五条”。因此中国房地产市场的飞速发展离不开相关政策支持。 　　近年来我国房地产市场发展迅猛，房地产投资年均增速达25%，而根据国家统计局的数据显示，房地产投资在2010年左右达到顶峰，房地产由增量开始向存量转变，特别是在一线城市，例如北京在2009年存量房交易量全面超越新房。2016年北京存量房市场交易异常火热，交易量直线上升促使房价普遍飞速上涨。2017年中央经济工作会议更是提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”。这是因为房地产行业属于资金密集型行业，住房既是消费品也是投资品，因此特别容易受到金融投机活动的影响。 　　现在影响房地产市场因素的文献研究主要分为两个方面。一是房价与经济基本面的关系：多数国外学者Capozza（2002）、Tsatsaronis（2004）研究表明经济基本面中的宏观数据能较好地解释房价变化；另有少数Gallin（2006）基于实证文献发现经济基本面并不能很好地解释；而国内学者沈悦（2004）研究表明目前我国房价的快速上涨已经偏离了经济基本面，政府政策以及投机等因素开始显著影响着房地产市场。二是房价与非经济基本面的关系：主要关注房地产调控政策与房地产市场的关系，如Muellbauer（1997），Lastrapes（2000）以及Priemus（2003）分别从信贷政策、货币政策和土地政策来研究；而国内学者王来福（2007）的研究主要关注在货币政策方面；另外还有研究信贷增长与房地产市场的关系，Collyns（2002）所使用的数据的大多是宏观的银行信贷数据。 　　本文以房地产限购政策实施后三个月为政策窗口期，将住房需求区分为投机需求和其他需求，投机需求指短期投资活动以两年内之内交易为期限，而其他需求包含消费性需求和长期投资需求。因此我们以投机需求构造出投机占比因子，主要研究了货币政策窗口期内小区的投机占比因子与同比两年前的每平米累计收益率之间的关系。 　　二、 理论分析 　　目前我国的房地产相关政策主要是以调控需求端为主，主要通过首付比例和限制购买资质等方式来设置入市门槛。房地产的需求一般可以分为消费性需求和投资性需求：消费性需求指将房地产作为商品消费以满足个人居住和企业生产办公等需求；而投资性需求指将房地产作为投资品，希望能够在其中获得投资收益的需求。消费性需求在短期内缺乏弹性；而投资性需求受贷款利率影响很大，在短期内房地产供给不变的情况下，当贷款利率下降，投资者获得资金的成本减少，从而刺激投资需求，房地产价格就会上升。 　　房地产开发商通过拍卖的方式购得土地的使用权，资金回收需要很长时间，因此开发商为了填补资金的缺口，往往会对外融资，在融资的来源中银行贷款占了大部分，因而利率特别是贷款利率成了影响房地产商融资成本的重要因素。贷款利率上升会减少贷款需求，从而减少房地产项目的投资，进而减少房地产市场的供给，房价就会上升。另外我国的土地制度决定了土地供给是缺乏弹性的，土地市场只有一个供给者，即垄断者；垄断者总是会有使其垄断收益最大化的倾向，当有关政策刺激投资需求时，即需求曲线上移，房价就会上升；相反房价就会下跌。 　　因此在新房?r格居高不下的同时，新房区位相近的存量房市场中的卖方又会以新房