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投资性房地产会计核算中存在问题分析 　　【摘 要】近些年我国房地产行业增速放缓，但总体依旧呈现快速发展状态，人们对房地产行业重视度不断提升。所谓投资性房地产，指的是出租土地使用权、房屋建筑物赚取租金或资本增值的的房地产。本文以投资性房地产会计核算为切入点，以分析会计核算现状及问题为基础，给出具体解决措施，推动投资性房地产行业快速发展。 　　【关键词】投资性房地产；会计核算；优化措施 　　现代社会快速发展背景下，投资性房地产市场规模逐渐扩大。但考虑房地产自身的特殊性与专业性特点，造成投资性房地产在会计核算方面存在严重问题，直接影响房地产的经济效益。相关企业应该以专业角度为出发点，分析会计核算问题成因，提出切实可行的解决措施。 　　一、投资性房地产会计核算概述 　　本部分主要分析投资性房地产会计核算概念及特点，陈述如下： 　　（一）概念 　　投资性房地产的本质，就是通过出租资产使用权实现收入的项目经营行为，这里的资产主要指土地使用权、房屋或建筑物，通过让渡资产使用权获取租金达成提高收益的目的。 　　（二）会计核算特点 　　会计核算指的是企业会计人员记录企业各种经营活动产生的账目，提供生产经营过程中各项财务指标，为企业经营管理者决策提供支持。根据投资性房地产会计准则，主要有成本计量模式与公允价计量模式。企业采用成本法核算后，可根据实际情况的变化，转变为公允计量模式核算；一旦采用公允价值核算模式后不得转为成本法核算模式。 　　二、投资性房地产会计核算问题分析 　　投资性房地产会计核算过程中存在很多问题，这些问题的存在不但影响企业发展，也会对行业进步产生阻碍，笔者将这些问题归纳总结如下。 　　（一）核算模式的选择“一边倒” 　　会计准则对投资性房地产核算尽管提供两种计量模式，笔者认为采用公允价值计量模式，能够准确、及时、科学地反映出企业资产价值。然而我国大多数企业依然采用成本法核算，分析原因如下： 　　1.成本法核算模式下，投资性房地产企业可以依照“固定资产”核算模式，计提折旧，从而减少所得税应纳税所得额。公允价值核算模式下，企业不得提取折旧、摊销等，从而达不到降低税负的目的。 　　2.采用公允价值核算模式，准则有较为严格的适用条件。且成本法核算模式转为公允价值模式后，不得再次转回成本法，企业调整核算空间受到限制。 　　3.公允法模式下，当期公允价值变动计入当期损益，增加了企业利润额，但是企业并没有现金流入，从而造成大股东利润分配损失。 　　（二）纳税申报问题 　　目前国内存在会计核算与税务计量的差异问题，填制纳税申报表时需要详细计算暂时性与永久性差异，合理计算会计收入与利润得出需要缴纳的税额。这种改变造成税务会计工作难度增加，加上实际工作中有太多项目进行调整，计算程序复杂，填报时稍不注意就会出现错误，影响税务机关后期稽查工作。 　　（三）财务核算问题 　　房地产企业投资前都要进行针对的会计核算，全面评估企业的经营状况与经济策略。房地产企业投资评估前，要选择公允值评价方式核算企业资产，这样可以给房地产企业带来较大的操作自由空间，进而让企业获得更多的利润，但也会对财务报表的产生一定程度的影响。因此要综合考虑这方面的因素。 　　（四）部分上市公司操纵利润 　　投资性房地产公允价值计量模式下，上市公司经营现状发生变化，可以选择将投资性房地产转为非投资性房地产核算，起转换差额计入当期损益。部分上市根据准则此条规定，利用会计政策变更，从而增加当期会计利润，达到操纵利润的目的，以虚报会计报告，欺骗投资者。 　　（五）职业道德问题 　　大数据时代不但要求会计具有相应业务核算、职业判断水平，还要求其具有相应的政策观念与道德修养，会计直接参与企业经营预测与决策，也是企业经营管理者的重要助手。因此会计人员的职业道德水平异常重要，直接关系到会计信息的质量，影响企业、管理者及社会公众的利益。这就需要税务会计从业人员具备强烈的职业道德与技术素养，确保税务工作顺利开展。 　　三、投资性房地产会计核算问题的解决措施 　　针对投资性房地产会计核算中存在的问题，笔者给出针对性解决措施。 　　（一）更多、更快地与国际会计准则趋同接轨 　　在我国会计准则与国际会计准则逐步趋同的大环境下，不断完善我国会计准，杜绝克服准则在实施过程中的弊端。在企业选择会计政策时，更多的体现可操作性。在会计准则中，对于投资性房地产的确认做出了相对明确的规定，投资性房地产主要是指用于租赁使用或用来实现资本增值，如果房地产在用途方面是属于自用的，应作为固定资产进行核算。因此，用途明确的且在短期内将不会发生更改，才能保证账目与实际情况相一致，才能确保财务数据的准确性和合理性。 　　（二）通过进一步提高国家市场化水平，改进投资性房地产核算质量