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浅析房地产企业借壳上市模式及动因 　　摘 要：房地产行业具有资金需求量大、融资方式单一、受国家政策影响大的特点。新形势下，房地产企业面临着资金不足、融资难等问题。如何找到低成本、高效率的融资方式是十分重要的。而借壳上市有助于房地产企业拓宽融资渠道、取得协同效应，在短时间内实现上市，满足其融资需求。房地产企业应选择符合自身情况的模式，以达到上市的目的。 　　关键词：房地产；借壳上市；模式；动因 　　1 背景 　　房地产行业不仅是一个与国家宏观经济走势相关度较高的行业，也是一个能够牵一发而动全身的行业。从产业格局上看，近些年来，房地产行业不仅推动着行业本身的进步，也带动着建筑业、能源业、交通运输业等第二产业和服务业等第三产业的发展。现如今，虽然当前世界经济出现向好势头，但世界经济中的深层次问题尚未解决，仍然面临诸多不稳定不确定因素，国内房地产行业的高增长、高利润时代已经一去不复返，另外房地产投资增速持续下滑，库存不断攀升，销售增长出现疲态，去杠杆压力较大，加之国家多重政策叠加的效果不断释放，房地产行业的前景令人堪忧。房地产行业本身又是资金密集型行业，加之处于改革转型的重要阶段，更加需要大量资本，因此为筹集更多的资金、拓宽融资道路，房地产企业纷纷走上了上市之路。 　　2 房地产行业的特征 　　（1）资金需求量大 　　上文提到，房地产行业是一个资金密集型行业，自然需要大量的资金促进行业的发展。房地产项目的周期长，一个项目从前期准备到工程建设再到项目销售和交付使用都需要巨大的资金投入，若想使房地产企业持续生存下去，就需要大量的资金以及融资渠道的畅通。 　　（2）融资方式单一 　　一直以来，房地产行业的资金来源主要依靠于传统的银行贷款，然而银行贷款的融资成本高，进而导致企业的资产负债率高，严重地影响了房地产企业的盈利能力和发展能力。 　　（3）受国家政策影响大 　　房地产行业是我国国民经济的支柱，国家会根据宏观经济的发展状况以及市场的实际情况出台相应的政策进行调控，例如“国八条”、金融房贷紧缩、征收房产税等政策。 　　3 房地产企业借壳上市的模式 　　借壳上市是指一家非上市公司通过把资产注入一家市值较低的已上市公司（壳），从而得到该公司一定程度的控股权，利用其上市公司地位，使母公司的资产得以上市，达到融资的目的，通常该壳公司会被改名。 　　借壳上市是房地产企业可以直接获得上市资格的捷径，能够摆脱传统单一的银行贷款融资模式，实现多渠道融资、降低融资成本的目的，不仅可以提高企业资产的流动性，还可以间接规范和完善公司的治理结构，提高企业的知名度。我国第一轮房地产企业借壳上市热潮发生于2003年，其后越来越多的房地产企业加入到借壳上市的大潮中。近年来，房地产企业境内IPO上市政策紧缩，控制严格，门槛高难度大，被迫走向借壳上市之路。 　　大多数借壳上市案例都不是一蹴而就的，而是经过几个步骤才完成的，但主要模式有以下几种： 　　（1）股份回购+定向增发 　　股份回购是指公司按一定的程序购回发行或流通在外的本公司股份的行为。是通过大规模买回本公司发行在外的股份来改变资本结构的防御方法。是目标公司或其董事、监事回购目标公司的股份。定向增发是指上市公司向符合条件的少数特定投资者非公开发行股份的行为。 　　具体可以分为两个步骤：第一步是壳公司（上市公司）将全部资产出售给其控股股东，同时回购其控股股东所持有的股份，这其实就是一个剥壳的过程。第二步是壳公司进行定向增发，向拟借壳上市的房地产企业股东发行股份，收购这些股东所持有的资产，市房地产企业的控股股东成为了壳公司的控股股东，这样便完成了借壳上市的过程。这一模式的典型案例便是2008年的华远地产借壳S*ST湖北幸福实业股份有限公司（股票代码：600743）成功上市。 　　（2）资产置换 　　这里的资产置换指的是房地产企业将自己的资产作价，换取壳公司相应价值的资产，使房地产企业取得对壳公司的控制权，之后再将自己的资产注入壳公司，并改变壳公司的经营范围等，将壳公司的主要经营业务置换为房地产企业的经营业务，从而达到融资的目的。这一模式的典型案例是金融街集团（股票代码：000402）收购重庆华亚，重庆华亚将所拥有的全部资产及全部负债（净资产价值1.66亿元）整体置出，金融街集团将1.77亿净资产置入重庆华亚，最后达到上市的目的。 　　（3）间接控股 　　间接控股是指未直接持有公司股份而是通过其直接控股或间接控股的子公司或孙公司持有或合计持有该公司50%以上股份的方式，获得对该公司的财务和经营方针控制权的股东。房地产企业想成功上市，有时不一定直接通过上述两种方式控制壳公司，而是通过间接的方式，通过对壳公司的控制方的控制，取得对壳公司的简介控制权。之后，在将房地产企业自身的业务