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浅析沈阳市商品房保修期起止时间界定问题 　　摘要：商品房保修期是指开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限，本文分别就沈阳商品房保修期起止时间模糊；业主商品房专有部分保修期起止时间制度不完善；公共部位、公共配套设备设施保修期制度不完善；房屋保修期内发生了修缮行为，保修期起止时间是否重新计算等四个问题，进行初步的研究并提出改革建议。 　　关键词：沈阳市商品房保修期界定 　　目前，我国关于建筑工程及商品房保修期的相关法律法规只有两部，即《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》。由于商品房在管理过程中遇到的问题多，相应的法律法规较少并且不完善，各地区在对制度理解和执行情况还不深入，在管理过程中遇到一些实际情况却无法可依，出现制度执行上的偏差，这是我国每一个城市在房屋保修期都会面临的一个大问题，本文针对目前沈阳市商品房保修期的起止时间存的问题进行深一步的调研，总结出以下四种问题需要解决。 　　一、商品房保修期起止时间需明确 　　在物业管理过程中，经常涉及到房屋保修期的问题，这里的房屋保修期的起止时间包括两个时间点，一个是竣工验收之日起，一个是准住之日起，物业管理中涉及到的房屋保修期我们应遵寻哪一个起止时间呢？ 　　1.2000年6月30日执行的《房屋建筑工程质量保修办法》中第八条中规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收之日起计算。竣工时间包括：建设单位与施工单位的竣工验收时间、建设单位与物业单位的竣工验收时间、通常情况下建设单位与施工单位与物业单位会一起验收。实际竣工验收日期是一个对刚完工的建设项目质量进行验收合格的时间，验收期间发现的质量问题，应该由施工单位与建设单位进行解决，期间不涉及到业主。例如：我国《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：总承包单位和监理单位所执行的保修期限应按照工程竣工验收合格之日起计算，本办法称竣工保修期限。 　　2.2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十三条 建设开发单位应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算。入住时间是建设单位与业主之间的验收时间，通常情况下建设单位会委托物业公司与业主进行验收，在这个期间出现的房屋质量问题，应该由开发商与业主解决。 　　综上，从概念上理解，在物业管理过程中的保修期起止时间的确定应该确定在业主入住之日起。 　　二、对于业主商品房专有部分保修期起止时间制度的完善 　　在沈阳走访了几家物业服务企业，根据他们的反应，在物业服务企业下达入住通知单时，部分的业主并不能按照通知单上规定的时间，对自己的专有部分办理验收入住手续，有的业主甚至推至半年或一年，这种现象在物业管理行业中是一个非常普遍的问题。根据《商品房销售管理办法》中规定保修期从交付之日起算，从文件中理解，交付之单日即是业主办理完入住手续，在入住验收确认书上签字的时间为准。那么延迟办理入住的业主就会出现保修期延后的现象，在一个园区内出现众多保修期起用时间不一致，导致保修期结束时间不一致，对日后物业管理造成了诸多的麻烦。 　　针对这种情况，对于一个园区，为了避免由于专有部分保修期开始时间不一致，导致多个保修期陆续到期现象，本人建议确定一个共同遵守的时间点作为保修期的开始时间，这样既可以避免上述问题的产生，同时也督促业主能够积极配合物业服务企业按时办理入住手续。一般来说物业服务企业通知业主办理入住的手段是下达业主入住通知书，书中在办理入住期限上有一个起止时间的规定，在这个时间区间内可以以截止入住时间为保修期的开始时间。本人建议商品房专有部分的保修期从《入住通知书》中规定的办理入住手续的最晚期限算起。 　　三、对于公共部位、公共配套设备设施保修期制度的完善 　　物业中的公共部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性问题设施和共用设施设备使用的房屋等。它们的保修期我国虽然都有所规定，但对保修期的开始时间，沈阳乃至全国大部分地区都没有相关的规定，一般情况下物业服务企业均按照业主专有部分的保修期开始时间来确定。我们走访调查了几家物业服务企业，他们的困惑是：首先业主阶段性入住现象导致公共部位及设备设施的保修期开始时间无法确定；其次，针对一些开发建设单位出现的“捂盘”现象，即一个园区分期销售最终导致分期入住，园区的公共配套设施的保修期开始时间无法确定。 　　针对上述情况，共用部位的所有权及相应的收益权归全体业主共有，它的保修期开始的时间也应该由业主入住的时间来决定。为了避免共用部位、设备设施的保修期开始的时间出现多个时间节点，本人建议确定一个共同遵