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浅议计划管理在房地产开发中应用 　　【摘要】本文结合实例系统分析了房地产企业计划管理体系的建立与实施，阐述了计划的执行，对计划管理体系构建的注意事项进行了分析，对房地产企业建立计划管理体系起到了借鉴作用。?? 　　【关键词】计划；管理；房地产；应用?お? 　　On the program management in real estate development in the?? 　　Zhu Xin-ge?? 　　 　　【Abstract】This paper analyzes the example system establishment and implementation of real estate business planning management system, implementation of the plan elaborated on the program management system construction considerations are analyzed, the real estate business plan to establish management systems play a reference.?? 　　【Key words】Plan;Management;Real Estate;Application?お? 　　 　　 　　1. 前言?? 　　（1）随着国家对房地产行业持续的宏观调控、竞争的日益激烈，房地产企业对计划的观念和管理的规范性都在快速提升，品牌房地产企业成功的经验告诉我们，成功的项目取决于科学的项目计划。“帷幄内运筹，千里外决胜”的背后离不开其完善、有效的运营计划管理体系。?? 　　（2）因此，在当前激烈的市场竞争环境下，房地产企业如何能够高效运转？如何提高计划的执行效果？通过有效的计划管理如何实现企业制定的各项目标的达成？是各房产企业应重点关注的问题。针对此，本文从实战角度出发，在总结多年经验、结合行业现状的基础上，对房地产企业运营计划管理的核心内容和主要方法进行深入剖析，系统阐述房地产企业运营计划管理体系的建立与实施。 ?? 　　2. 计划管理的概念?? 　　（1）在管理学中，计划具有两重含义，其一是计划工作，是指根据对组织外部环境与内部条件的分析，提出在未来一定时期内要达到的组织目标以及实现目标的方案途径。其二是计划形式，是指用文字和指标等形式所表述的组织以及组织内不同部门和不同成员，在未来一定时期内关于行动方向、内容和方式安排的管理事件。?? 　　（2）计划（planning）的种类很多，可以按不同的标准进行分类。主要分类标准有：计划的重要性、时间界限、明确性和抽象性等。但是依据这些分类标准进行划分，所得到的计划类型并不是相互独立的，而是密切联系的。比如，短期计划和长期计划，战略计划和作业计划等。 ?? 　　（3）计划的核心是目标确定和实现目标步骤方案的规划。?? 　　3. 房地产企业计划管理体系构建?? 　　房地产企业的计划管理主要分为项目经营计划与项目开发计划两个维度，两维计划密不可分。项目开发计划是公司经营计划编制的基础和依据。公司经营计划是项目开发计划映射在某特定时间段内的具体落实和体现。?? 　　3.1房地产企业经营计划。?? 　　（1）项目经营计划是整个公司在一个财务年度内全部工作的集合，年度经营计划以财年初为起点，以财年末为终点，管理范围包括一个财政年度。公司经营计划通常包括经营目标和实现目标的具体行动和措施。为管理上的方便，年度经营计划可按时间划分为半年的、季度的甚至月度经营计划，也可以按照专业化的原则，将经营计划分解为各部门的半年的、季度的和月度的工作计划。?? 　　（2）项目经营计划涉及的主要内容有：项目经营目标、项目总控制计划、项目资金计划、项目目标成本规划、人力资源指导书、土地储备规划等。?? 　　3.2房地产企业项目开发计划。?? 　　（1）项目开发计划面向一个完整的项目，管理范畴从项目拿地开始、开发立项到项目后评估结束，涉及项目的全生命周期(不仅仅包括项目工程建设阶段的计划)。项目开发计划以项目开发的关键时间节点(开工、开盘、竣工、交房、结算)为骨干，综合项目开发的各专项计划(设计研发计划、工程建设计划、营销推广计划、招标采购计划、楼栋施工计划等)，经平衡、协调形成。?? 　　（2）项目开发计划涉及的主要内容有：各部门的工作计划、专项的计划；资源、成本方面的要求等。?? 　　（3）两类计划管理的角度是不同的：项目开发计划从项目开发的全局着眼，对跨多个年度开发的项目确保项目后期计划目标的一致性和连续性。而公司经营计划则缩短了管理范畴，聚焦在某一财政年度。??