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浅谈房产企业项目开发成本管理与案例分析 　　【摘要】随着市场竞争白热化，房产企业陷入了“前期投入多，资金回笼难”的困境，因此如何有效管理控制建设项目的成本成了重中之重的难题，房产企业只有加大对成本管理的控制力度，提高对成本管理的水平才能扩大经济效益提升的空间。 　　【关键词】房产开发；成本管理；投资决策；设计；招投标 　　0. 引言 　　在房产项目开发的过程中，房产企业项目成本管理始终贯穿其中，包括建设投资决策阶段、建设设计阶段、建设招投标阶段、建设施工阶段、建筑竣工验收结算直至最后的销售阶段。本文通过对其中的建设投资决策阶段、建设设计阶段、建设招投标阶段及建设施工阶段来分析房产企业成本管理的意义。 　　1.建设投资决策阶段在房产开发成本管理中起关键作用 　　建设投资决策阶段是对建设项目进行选择和决定的过程，对之后的房产项目有着至关重要的意义，通过比较不同的工程方案，选择合适的技术条件去建设，最终决定是否拟建项目，建设投资最终的经济效益最终取决于建设投资决策的正确与否。如在对某大型建设工程项目进行投资判断时，建设总面积为386000 m2，地下室建设面积为68550 m2，地面建设面积为317500m2，通过对成本的分析判断后，地下室建设面积做出如下改动，把地下室的柱距由原先的8.1米改变为如今的8.3米，对车位的调整更趋合理性。 　　调整前后的参数为土方182万元、支护46万元、地下室3519万元、桩基293万元，共计减少4040万元，工期预计减少至少2个月，相当于开盘销售提前了2个月，使资金周转周期得以缩短。由此案例可知：建设成本的有效分配对经济效果有关键作用，通过控制投资决策阶段的成本管理，指导建设的投资分配，选择最佳的方案。 　　2.建设设计阶段在房产开发成本管理中起决定作用 　　确定好建设项目后，工程的设计成为了摆在广大建设着面前的难题，虽然建设设计的费用通常只占工程项目全部成本的1% ～2%，却影响建设工程80%以上的造价，因此合理的建筑设计是控制建设成本的基础与前提，这不仅关系到一次性将投资多少给工程项目，也将关系到竣工之后的经济效益。通过对建设项目设计的分析决策，确定房产成本管理的主要部分，工程计量只是包含建设预算及工程结算，无法从根本上控制建设成本，因此就必须在建设设计阶段中抓好重点。 　　2.1实行建设方案的招投标制度 　　通过对优秀的设计单位进行设计招标，以此确保建筑设计的安全性、实用性、先进性等各方面的特性。适当合理的设计会减少建设工程10%以上的造价，不合理的设计会造成建筑的质量问题，使工程程序无故变更，增加了建设成本的负担，不合理的设计可能还会造成建筑风格的落后，从而影响房产的开盘销售，使企业资金长期得不到回笼，无法保证经济效益的可行。然而在当下的建设设计中，不少建设者只看重技术，而轻视经济效益，随意提高建设的设计标准或是安全系数，较少考虑经济上的合理适当，产生许多无效成本，这就对有效控制建设成本形成了冲突。 　　如某大型高层住宅每层电梯井的走廊只有十米左右的距离，当中又没有防火分区，只安装了三只消防箱，但是按照消防条例规范，要求只要有两支水枪可以同时到达房间内的任一部位即可，因此就多余了一只消防水箱。这种设计明显不合理，浪费了部分资源，造成部分工程成本的浪费。 　　2.2比较不同设计方案背后的经济效益 　　建设者必须要谨慎挑选适合的建筑设计方案，分析判断不同设计方案背后的造价以及背后的经济效益，务必选择技术成熟、施工简便、成果合理的建筑设计方案，设计方案的分析筛选可以有助于投资上的有效控制，也能推动施工的操作，例如在建设桩基上的选用： 　　如某位于大型住宅项目，其地下水资源丰富，初次勘探其力层厚度大约在地下25至30米，建筑项目设计由4幢35层高楼与1幢16层高楼组成，皆有地下室一层，建筑总面积为87235 m2，而在选择桩基种类时，设计院提供了两种不同的桩型方案，通过成本计算分析可知，预应力管桩相较于冲孔沉管桩而言更便于施工，且可提高施工速度，减少对施工场地的影响，成本也可以降低230万元，因此选用预应力管桩。 　　2.3实施实际方案限额 　　建设工程项目最关键的一项成本控制即限额设计。在建筑设计的过程中，建设者们必须要与成本管理者紧密合作，务必保证技术与经济的比例达到最优。建设者在设计建筑时需站在投资方的角度看待问题，分析比较不同方案，在设计优化的同时尽量做到建筑工程利益的最大化；而成本管理者需要及时对建筑工程的造价做出核算，提供相关信息与合适的建议供建设者参考，使投资活络以便可以有效控制。例如在设计当中建筑结构的钢筋含量、砼含量的设定指标。 　　如某办公楼建筑设计为地下三层，不含桩基的地下室结构的钢筋含量限额设计为每平方米180公斤，但当初设计的钢筋含量