浅议我国房地产企业融资难问题成因及解决对策.docVIP

浅议我国房地产企业融资难问题成因及解决对策 　　摘 要：房地产业在我国经济发展过程中占了很大比重，已经成为我国国民经济的支柱性产业。房地产业作为高投入、高风险、高收益的资本密集型产业，其特点是建设周期长、资金需求量大、回收慢，对资金的依赖度很高，因而房地产企业的健康发展必然离不开金融的支持。文章从分析房地产企业融资渠道以及融资现状出发，阐述了我国房地产企业融资存在的主要问题，进而提出了相应的解决对策。 　　关键词：房地产企业 融资现状 存在问题 解决路径 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2015）07-281-02 　　一、房地产企业融资现状分析 　　（一）房地产企业融资渠道概述 　　一般来说，房地产企业的融资方式有以下几种： 　　1.自有资金。是指企业为进行生产经营活动所经常持有，可以自行支配使用并毋须偿还的那部分资金。同时根据规定，为防止财务杠杆率过大带来的财务风险，房地产项目中的住宅项目自有资金比率必须大于30%；商业项目自由资金比例需达到50%。 　　2.股权融资。是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资或转让部分股权等方式，引进新的股东的融资方式。 　　3.银行贷款融资。银行贷款融资是指房地产公司通过向银行借款以筹集所需的资金，是目前国内企业筹集资金的重要渠道。 　　4.房地产信托。就是信托投资发挥专业理财优势通过实施信托计划筹集资金，对房地产信托资金进行处理和运用。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。 　　5.债券融资。是指企业通过发行公司债券、中期票据等方式进行融资，在借款到期后，要向债权人还本付息。 　　6.民间中介融资。融资中介作为资金的中介，主要将筹集的资金和自有资金用于民间借贷，自身承担一定的放贷风险，并收取利息，也就是俗称的高利贷。一般用于企业补充短期流动性。 　　（二）房地产企业融资现状 　　我国经济自改革开放以来发展迅速，目前经济总量已在世界经济大国中排名第二，仅次于美国。房地产业在我国经济发展过程中占了很大比重，已经成为我国国民经济的支柱性产业。房地产业建设周期长、资金需求量大、回收慢，对资金的依赖度很高，因而房地产企业的健康发展必然离不开金融的支持，可以说，房地产融资是房地产项目成功的基础。我国房地产企业融资呈现出如下特点： 　　1.自筹资金处稳定增长。从有关数据中可以看出，2009年房地产企业通过自筹方式获得资金总额为17，949.12亿元，2010年自筹资金总额为26，637.21亿元，2011年自筹资金总额为35，004.57亿元，2012年自筹资金总额为39，081.96亿元，2013年自筹资金总额为47，424.95亿元。2010年自筹资金总额比2009年增长了48.40%，2011年该值比2010年增长了31.41%，2012年该值比2011年增长了11.65%，2013年该值比2012年增长了21.35%，自筹资金环比增长速度先增长再放缓然后继续增长，呈现U型态势。依据表中数据计算可知，2009年自筹资金占了资金来源总额的31.05%，2010年自筹资金占了资金来源总额的36.52%，2011年自筹资金占了资金来源总额的40.85%，2012年自筹资金占了资金来源总额的40.48%，2013年自筹资金占了资金来源总额的38.83%，连续5年自筹资金占资金来源总额的比例在不断上升后趋于平稳。可见，自筹资金处于相对稳定的增长状态。 　　2.民间融资成房地产融资新渠道。在一系列宏观紧缩政策接连出台的大背景下，近期我国民间资本借贷异常活跃。它们借助典当、小额贷款公司、私募基金、贷款中介等各种金融形式，成为银行收紧短期贷款之后的新的资金来源。有机构的研究报告认为，中国民间借贷市场总规模超过6万亿元，约为银行表内贷款规模的10%～20%{1}。因此，民间资本的兴起，给正处在宏观调控下的我国房地产开发行业提供了新的融资渠道。当然，也应清楚地看到，目前我国民间资本进入信贷市场的渠道还不畅通，有些民间资本的运作还不规范，民间资本成本还比较高（一般为12%以上），民间融资仍然无法满足我国房地产行业对资金的需求。 　　3.房地产企业股权及债券融资难度大。房地产企业股权及债券融资作为房地产开发商直接融资手段是筹集资金的重要渠道。房地产企业股权融资，需要房地产企业转让部分股权于金融机构，或金融机构参与房地产企业增资，从而获得资金进行项目开发。房地产企业债券融资需要企业利用公司债券或中期票据等金融工具，将债券、票据出售于投资人，获得资金进行项目开发。从实际操作来看，债券融资筹集资金规模大、速度快，对于投资人来讲有很高的安全性和流通性，所以国外大多数企业都更偏向于债券融资。{2}我国的房地产债券发展仍处于起步