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美国公共住房配租政策及其对中国启示 　　摘要：随着中国公共租赁住房制度的建立和发展，如何建立起合理的配租制度引起了社会各界的广泛关注。作为公共住房制度较为成熟的国家之一，美国已经建立起了一套包括管理主体、配租对象、配租标准、配租程序以及退出管理在内的公共住房配租政策体系，这为中国建立和完善合理的公共租赁住房配租制度提供了有益的经验和启示。 　　关键词：公共住房，配租政策，启示，美国 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2015）06-0009-18 收稿日期：2015-04-16 　　随着中国城市化进程的不断加快，住房保障的“夹心层”问题和不断增加的城市流动人口的住房困难问题日益突出。在此背景下，中国政府提出要大力发展公共租赁住房，并将其作为现阶段住房保障政策的重点和未来的发展方向。随着公共租赁住房的大规模建设，能否构建起合理的配租机制将成为决定公共租赁住房和住房保障能否可持续发展的关键。而美国的公共住房政策起步较早，是世界上居民住房问题解决较好的国家之一。在公共住房的配租方面，美国的相关政策也已经比较成熟，政府在公共住房的配租管理上也积累了丰富的经验。系统梳理美国公共住房的配租政策对于我国公共租赁住房配租机制的完善和调整颇具意义。 　　1 美国公共住房的演变及现状 　　美国从建设公共住房的理论探讨到具体实施，经历了一个很长的发展过程。直至20世纪30年代，美国才开始大规模的公共住房建设，联邦政府也先后颁布了一系列与住房相关的立法。但是，由政府直接出资建房的公共住房计划，在实施过程中一波三折，举步维艰。20世纪60年代，房租补贴计划和补贴住房建设计划两种新型的住房保障方式被提出，但后者在实施过程中很快暴露出建设资金被挪用以及监管成本过高等诸多问题，因此在美国的公共住房史上也仅是昙花一现。20世纪70年代以后，房租补贴计划逐渐取代了公共住房建设计划，成为联邦政府解决低收入阶层住房问题的主要方式。 　　目前，从广义上来讲，美国的公共住房主要包括两类：第一，传统意义上的公共住房（Public housing），即由政府直接出资建造或收购的用于对符合条件的低收入家庭、老人和残疾人出租的体面、安全且卫生的住房。这类公共住房的面积和户型多样，既有分散的独户住宅，也有老年家庭的高层公寓。目前美国共有大约120万套这类公共住房。第二，由政府为低收入家庭、老人和残疾人提供补贴，由他们自行在房屋租赁市场租住的住房。目前，这类公共住房保障主要由“住房选择券计划”（The Housing Choice Voucher Program）实施，该计划本质上属于一种住房的货币补贴。它将住房的选择权交到了单个家庭手中，接受该项补助者可以自由地在房屋租赁市场选择与他们需求相匹配的住房，而不是仅限于政府所有的传统意义上的公共住房。本文主要介绍美国政府对于这两类公共住房的租赁政策。 　　2 目前美国公共住房的配租政策 　　2.1 公共住房配租的管理主体 　　美国专门设立联邦住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development，HUD），负责执行联邦政府的低收入公共住房计划或与之相关的开发与管理项目。而公共住房配租的具体事务则由地方公共住房管理局（Public Housing Authorities，PHAs）来管理。目前美国共有3100个PHAs。HUD不仅为PHAs提供规划、发展和管理公共住房项目的技术和专业支持，还对PHAs管理公共住房给予广泛的金融支持。 　　2.1.1 传统公共住房的管理 　　PHAs负责本地区公共住房项目的管理和运营，其主要职责包括：第一，确保租约的签订和遵守，并在必要的时候终止租约；第二，设定最低租金的数额及其他相关费用，例如，住房抵押金、对住宅的过度使用和损害赔偿等；第三，每年对公共住房承租家庭的收入情况进行重新审核；第四，处理和调整公共住房的“错配”问题（主要是指对于公共住房的过度使用或者使用不足）；第五，处理由于公共住房的修理、翻新或租户的主动要求而产生的搬迁；第六，确保公共住房的安全、卫生和质量良好。此外，有时PHAs还提供一些与公共住房项目有关的其他服务，例如，对具备资格的家庭提供购置房产的机会、为低收入租户提供就业培训和就业机会、为老人提供支持计划，等等。 　　由于各地方PHAs的管理效率差异较大，一些管理较差的PHAs往往导致社区发展缓慢甚至恶化。因此，美国政府放松了对公共住房的管制，逐步寻求住房管理部门、私人开发商和非营利组织在公共住房管理上的公私合作，鼓励公共住房管理部门尝试将现场管理转包给私人公司。20世纪60年代后期以来，PHAs已经以不同的方式同私营公司联合，在公共住房所在地由私人管理企