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美国楼宇集成服务给我们带来启示 　　摘要： 我国物业管理市场需求日益增高，正确对待和学习先进经验，从领先者的身上，学习一些对我们来说是切实可行的东西，为我国未来物业管理企业的战略提供科学经验，推动物业管理行业的市场化进程，迅速提高行业水平。 　　Abstract： With increasing demand for Chinas property management market， we should learn advanced experience， so as to provide scientific experience to the strategy of Chinas property management companies in the future， promote the market process of property management industry， enhance the level of the industry rapidly. 　　关键词： 楼宇物业；集成服务；启示 　　Key words： building property；integration services；revelation 　　中图分类号：TP39 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）10-0197-02 　　0 引言 　　现代物业管理在20世纪初期美国形成发展，公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂。在美国最重要的一个产业就是采用楼宇集成服务模式的物业管理。在楼宇集成服务模式中，物业管理公司一般只是负责整个物业区域的宏观调控，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿以后决定，然后具体相关的服务内容由物业公司聘请专业公司来承担，如：竞聘保洁公司、电梯公司、绿化公司等。通过这些专业公司来负责日常的事务，物业公司则是将重点放在与业主的沟通和资源整合以及对这些专业公司的管理工作上。 　　1.1 物业管理服务范围广 在美国，物业管理已经被社会充分认可，并且一些经验丰富的物业服务公司的服务领域根据社会的需求扩展的非常大。如：美国排名第一的世帮魏理仕物业管理公司，他们的管理范围延伸到教育、IT行业、证券、医疗以及高科技企业等的各类物业，甚至除了这些常规的服务外还提供病人的运送及护理、洗衣等其他社会服务内容。虽然很多小的物业公司部门并不齐全但是功能非常齐全，有专职人员分别负责工程、会计、保安等工作。当小公司无法承担时总有专业公司及时补救，因此业主对于这些都不必操心。而且各部门的工作都非常细致认真，如：不定期检测火警系统，及时对电力、暖气等设备进行日常的维修保养等。 　　1.2 管理细分与专业化 美国物业管理的分工十分明确，专业化管理是最显著的特点。如：发展商买下地皮后由财务公司做出策划，请项目建设公司建造，委屈专业销售商品房，然后另外找一家管理公司或者业主进行管理，这样发展商的任务到此结束。如果是开发商自己开一家物业公司，不仅比请物业公司管理费用高，最主要的是开发商资金成立物业公司很难得到人们的认可，因此开发商不愿意自己做物业管理的工作。另外，物业管理在美国已经十分成熟、专业化程度很高，因此不但可以降低费用，还可以省去很多日常工作。 　　物业公司接手小区以后仅仅负责整个小区的整体管理，物业公司将管理内容细化出来然后在请保洁、绿化、保安等专业公司来做。这些业务都是通过招标来完成的，但是手续不限国内那样复杂，都是由投标公司自己提出一个方案、报价以及服务承诺，最后确定聘请哪家的公司不是物业公司决定而是由业主自己通过挑选比较在决定。在美国物业管理中的保安工作则由隶属于警察局的安检警察来做的。因此，当业主违规或者违约时，保安人员虽然不具备执法权，但是安检警察的身份就具备这个执法权，因此对于业主违规或者违法的执行问题就能得到很好的解决了。 　　1.3 职业化体系完备 在美国实行职业经理人的制度，所谓职业经理人必须以企业行政为第一要务，接受投资者的聘用并且根据合同条款通过专业化的管理和经营手段，促进企业的发展和为企业获取利润的专门型人才。物业管理经理人员或者工程师都必须有专门的资格证书，必须接受必要的课程教育以及是大学毕业生等要求。因此，虽然公司人员很少，但是素质高、责任心强并且讲究工作效率。 　　美国物业管理经理人有三类：第一类是资产经理，负责地区物业战略发展规划，对市场进行调研，确定管理物业的整合和取舍；第二类是楼宇经理，他们一般不与业主直接发生联系，在总经理不在的时候，负责楼宇日常的管理工作；第三类是物业经理，其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等。目前，随着物业管理的职业化，一般资产经理与物业经理放在一起，物业经理的部分职能转由楼宇经理负责。同时，全美国物业管理协