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虚拟产权式商铺产权登记法律困境与对策 　　摘要：虚拟产权式商铺，即指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间隔断的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题未有明确表述，造成产权不明晰而引发诸多纠纷。有鉴于此，拟从虚拟产权式商铺的物权属性入手，就其权属登记的现实困境及其解决措施作一探讨。虚拟产权式商铺在物权属性上是一种特殊的按份共有权，商铺各所有者之间的关系宜认定为按份共有关系；相应的产权登记立法需作修改。 　　关键词：虚拟产权式商铺物权属性，产权登记，法律困境 　　中图分类号：D923 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2015）10-0061-66 收稿日期：2015-08-27 　　1 虚拟产权式商铺的物权属性辨析 　　由于虚拟产权式商铺是一种特殊的房产模式，各商铺的物权属性究竟如何，学界主要有三种不同的看法。 　　1.1 建筑物区分所有权说 　　数人区分建筑物而各有其一部分的情况，构成建筑物区分所有，区分之方式有横有纵以及横纵结合。建筑物区分所有权包含三个要素，即专有部分所有权、共有部分所有权以及因共同关系所产生的成员权。因此，所谓建筑物区分所有权，是指多个业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。此三项权利中，以专有部分所有权为主导，是其他两种权利的基础，而成立专有部分所有权关键在于对专有部分的认定。故要判断虚拟产权式商铺模式中的权利类型是否属于建筑物区分所有，首先要判断被分割成一个个小面积的商铺能否成为专有部分。 　　专有部分，指区分建筑物内有独立构造、能独立使用的建筑物的某一单元部分，要成为区分建筑物的专有部分，应当满足以下两项条件。第一，必须具有构造上的独立性，指各个专有部分之间，应当在构造上能区分彼此之间的界限和范围。第二，必须具有使用上的独立性，指建筑物被区分的各部分，具有能独立满足一般生活目的的功能。具体表现为：一方面，该部分能单独使用，有独立门户与公共走廊或公共楼梯等公共设施相通，否则不得成为区分所有权的客体；另一方面，该部分具有独立的经济效用，与一般建筑物一样可用于居住、办公或经商诸用途。笔者对此持赞同观点。专有部分是区分建筑物的核心部分，共有部分是将建筑物划分为一个个专有部分而形成的，两者缺一不可。反观虚拟产权式商铺，虽然其实际上分属于多个不同的所有者，但其不具有构造上的独立性，且亦不具有使用上的独立性，他们是被作为一个整体来使用和发挥作用的，面积概念上的分割始终不是实体分割，因此笔者认为虚拟产权式商铺的权利类型并非建筑物区分所有权。 　　有学者提出，虚拟产权式商铺的产权是一种特殊的建筑物区分所有权，且主张“只要是建筑物各区分部分之间没有明显遮蔽性，在建筑物特定用途下而具有独立性，都可成立建筑物区分所有权”。笔者认为，虽然因概念分割而形成的一个个产权式商铺具有一定程度上的独立性，但不应将这种独立性无限放大。不论如何发展，其亦不能被扩大到等同于实体分割使用。 　　1.2 相邻权说 　　依相邻权形成的是不动产相邻关系，指相互毗连或邻近的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。其本质上是对不动产所有权的限制。 　　相邻关系的产生应当具备两个条件。其一是不动产须相邻：相邻关系仅涉及不动产权利人，与动产权利人无关。相邻不动产包括相邻土地及其他建筑物、构筑物及其附属物。相邻包括直接毗邻和间接毗邻。间接毗邻情形，以不动产占有、使用方面存在影响为限。其二是相邻关系的主体为不动产权利人：在我国，土地属于国家与集体所有，国家、集体通过出让合同、承包合同等方式将用益权能让渡给第三人，第三人因此成为使用权人。所以，不动产权利人包括所有权人、土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人等不动产物权人。 　　相邻关系以不动产权利人的容忍义务为主要内容，尽管其就相对方的角度而言属于一种权利，即相邻权，但相邻关系主要强调的是不动产权利人应有的容忍义务。 　　按上文中相邻关系的构成要件分析，似乎虚拟产权式商铺是符合的，但我们应当注意产权式商铺模式的特殊性。各产权式商铺的购买者并不对自己所购买的商铺进行直接占有使用，而是由经营商对商场整体进行使用，这是产权式商铺模式在运作方式上的要求。这样就导致不会有各个所有人进行各自经营的情况，也就根本不存在商铺之间相不相邻的问题，更不用提因商铺相邻使得各商铺所有人由于法律规定而要为其他商铺所有人使用商铺便利对自己商铺的权利进行主动受限的问题了。因此，虽然每个产权式商铺可被视为不动