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论新国十条对银行影响 　　摘要: “新国十条”发布后,国内多个城市出现了房屋交易量的大幅下跌,房地产市场形成了强烈的价格预期。房地产业和银行业密切相关,房价下跌不可避免的会对银行产生影响。本文就从房价下跌对银行的影响和“新国十条”直接涉及到银行部分的规定来分析“新国十条”对银行的影响。 　　关键词:“新国十条” 房价 房地产贷款 房地产贷款抵押物 　　 　　2010年4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布,简称“新国十条”,这是自1998年房改以来政策力度最大,影响最深远的一次调控。“新国十条”出台不到一个月的时间内,国内多个城市出现了房屋交易量大幅下跌,房价停涨的现象,甚至有部分城市的房价出现了小幅的下跌。房地产市场已经形成了强烈的价格下跌预期,有预测甚至表明一线城市的房价会下跌30%以上。 　　房地产业和银行业联系极为密切,市场上甚至有房地产商放言说,房价跌,银行先死。那么,“新国十条”的发布,对于银行的影响究竟有多大呢? 　　本文从两个角度来分析“新国十条”的实施对银行的影响。第一个角度是若房价下跌对银行产生的影响;第二个角度是“新国十条”中直接涉及到银行部分的规定对银行的影响。 　　▲▲一、 房价下跌对银行的影响。 　　银行涉及到房地产的资产主要包括房地产贷款和以房地产为抵押物的贷款。房地产贷款包括个人住房贷款和房地产开发贷款。房地产抵押主要包括土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型。根据央行发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》显示,截止至2009年年末,全国主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元,占各项贷款余额的19.2%。其中房地产开发贷款余额2.54万亿元,个人购房贷款余额4.76万亿元。另外根据银监会主席的说法,如果加上以房地产抵押的其他类型的贷款,与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。与房地产相关的资产占了银行总资产的很大部分,银行应该密切关注房地产市场的变化对其资产的影响。本文接下来分别从房价下跌对房地产贷款和对以房地产为抵押物的贷款的影响来分析。 　　(一)房价下跌对房地产贷款的影响 　　①房价下跌对个人住房贷款资产的影响 　　个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。房价下跌对银行个人贷款的影响需要分析房价下跌后有多少借款人会选择断供或不正常的还款,从而导致银行不良资产增加的问题。 　　首先,需要区分个人住房贷款人的类型。个人住房贷款人主要包括自住型的购房借款人和投机型的购房借款人。一般说来,房价轻微下降,自住型的借款人不会轻易选择断供,因为在我国的社会法律条件下,选择断供的成本太高。但是投资型的贷款人选择断供的比例要高于自住型住房。 　　其次,“新国十条”主要是针对房价过高,上涨过快的一些地方,主要是指北京,上海,广州等一线城市和部分二三线城市。而对于以自主需求为主的二三线城市,房价的泡沫并不严重,房价下跌的可能性不大。根据专家的预测,在热点城市,房价跌12%到20%的可能性比较大,下跌30%以上的可能并不大。若下跌超过30%,对于整个经济负面影响过大,政府会采取救市措施。而且这个下跌幅度是针对2009年到“新国十条”出台以来飞速上涨的房价,房价跌到2007年以前的水平并不太可能。如果考虑到贷款人首付成数的不同和部分贷款已还款,贷款人选择断供的比例并不大。 　　最近,各银行在银监会的要求下,纷纷做了银行压力测试。交通银行压力测试结果显示,房地产价格下降30%,,个人按揭不良率提高0.9%。建设银行高层表示房价下跌30%对建行不良贷款的影响与交行大体相当,可能会略微乐观一些。农行所做的压力测试结果显示,当房价跌幅超过20%时,每多跌一个百分点,该行的不良贷款就会增加一个百分点。另外民生银行表示房价下跌40%可以承受,招商银行是37%。 　　个人住房贷款是以住房为贷款抵押物,即便是出现坏账,银行可以通过回收住房来弥补损失。若房价下跌30%,首付是30%,那么银行的成本能够收回。如果考虑到贷款人已还款的年限和份额,造成的损失就会更小。 　　总体来说,我国银行个人住房贷款整体上按揭成数为5成,不良率在0.3%到0.8%之间,所占总贷款的比例较低,属于优质资产。若房价下跌在30%以内,对银行总资产的负面影响并不大,完全在可控的范围内。 　　②房价下跌对银行房地产开发贷款资产的影响 　　房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。银行是房地产企业筹措资金的重要渠道。2009年我国内地房地产企业资金来源有5.71万亿元,其中来自国内贷款接近1.13万亿元,银行贷款占房地产企业资金来源的比例达20%左右。 　　2009年末,我国主要金融机构