试析房地产价格指数偏差与完善.docVIP

试析房地产价格指数偏差与完善 　　由于房地产市场的特殊性,现行按“拉氏指数”理论计算的全国70个大中城市房地产价格指数,存在着个体与总体、价格采集、样本代表性、计算模型等四方面的偏差。本文认为:需通过完善价格采集方式和指数信息公布制度,采用混合模型纠正指数偏差,从而实现房价指数的真实性和适用性。 　　[关键词]房地产价格指数;偏差;混合模型 　　[中图分类号]F426.9[文献标识码]A[文章编号]1004-518X(2010)06-0079-04 　　陈红艳(1970―),女,江西财经大学博士研究生,江西财经大学旅游与城市管理学院副教授,主要研究方向为房地产经济和工程管理。(江西南昌330013) 　　 　　房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平变化趋势和程度的相对数量指标。合理的房地产价格指数能准确地反映市场走势,为政府及有关部门制定相关政策、投资者和开发商确定投资决策、消费者选择合适的购房时机及??究者更好地进行经济分析提供有益的参考。但是,现行的房价数据统计方式存在着一些不合理之处,掩盖了房价的差异性和波动性。客观地说,价格指数与人们所感受的价格变化之间存在偏差是正常现象,这是个体认知和总体认知之间的偏差。房地产价格指数偏差过大,其根本原因在于房地产及其市场的特殊性。房地产由于位置固定、产品异质、价格种类多样、市场不完全等特点,决定了房地产价格指数的复杂性,如果按一般的物价指数原理编制,易造成较大偏差。应建立正确反映房地产价格变化的数据采集和指数编制模型,从而实现房价指数的真实性和适用性。 　　 　　一、我国现行房地产价格指数编制方法 　　 　　国家统计局最早公布的房地产价格指数是1998年第一季度全国35个大中城市房地产价格指数,以后每年发布季度或年度房地产价格指数。2005年7月,国家房地产价格统计进行改革,将指数数据调查扩大到70个城市,并增加了物业管理价格指数,同时为加强房地产价格统计信息的时效性,各大城市开始按月编制。现行的房地产价格指数包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、物业管理价格指数和土地交易价格指数。这四套指数的计算方法相似,均采用逐级汇总的方法,用链式拉式指数模型计算。 　　人们最为关注和质疑的是房屋销售价格指数,根据国家统计局《房地产价格统计调查方案》,[1]房屋销售价格指数编制主要通过3个步骤完成:第一,采用重点调查和典型调查相结合的方法抽选调查单位,调查范围兼顾各种类型,均匀分布在调查地区的范围内,且房地产营业额占本地区营业总额的75%以上,以保证房地产价格指数的科学性和连续性;第二,通过调查单位的月报选取房屋样本,样本按照房屋类型分区域、分套型选择正常销售、销售量大、代表性强且最接近15日交易的一套房屋实际成交价格作为该类型房屋的价格,为保证样本同质可比,统计时按企业定价方案剔除楼层、套型价格差异;第三,按式(1)计算各类房屋环比价格指数,然后采用加权算术平均法由下至上逐级求出上一类别价格指数及房屋销售价格总指数(式2)。权数固定,一般每年调整一次,以上年度某商品销售面积占全体商品销售总面积的比重表示。 　　Kt,t-1=(1) 　　其中,Pit-1为某类别第i个楼盘所选样本t-1期(上期)价格,Pit为t期同质可比样本价格,wit-1为第i个楼盘t-1期销售额,n为该类别包含楼盘的个数。 　　Kt,t-1=∑Kit,t-1(2) 　　其中,Kit,t-1为该类别所含第i个下一级类别的t期环比指数,wi为第i个下一级类别的固定权数,n为包含下一级类别的个数。 　　 　　二、房地产价格指数存在的偏差① 　　 　　从房屋销售价格指数编制过程可看出,我国现行房地产价格指数编制同一般物价指数编制方法类似,采用“拉氏指数”理论计算,考虑房地产及其市场特殊性,现行编制方法存在如下偏差: 　　(一)个体和总体 　　房地产种类繁多,房地产价格指数是多种类型的房地产价格变化的综合,全国70个大中城市房屋销售价格指数是在70个城市房屋销售价格指数基础上综合而成的,每个城市自下而上的综合过程如图1所示。 　　通常人们感受的房地产价格变化大都是本市(甚至是本市某一特定区域)某一类型的房地产价格变化。实际上,不同种类的房地产价格相差甚大,变化情况也不尽相同。同时,区位对房地产价格的影响很大,房价变化也不尽相同。人们感受的房价变化与国家公布的统计指数相差甚远,其中重要原因之一就是价格的个体变化和总体变化间的偏差,这是一种正常现象,任何指数都可能存在,只是由于不同种类和不同地区的房地产价格相差悬殊,变化各异,使得这种偏差可能较大。在分析房地产市场时,既要考察总体价格指数,也需观察个体价格指数。 　　(二)数据采集方法 　　房地产是一个典型的不完全竞争市场,由于