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限价房政策引发思考 　　 摘要:我国限价房政策出台的目的在于消除房地产市场供给垄断,稳定房价,促进住房市场供需均衡,进而满足部分中等收入或中等偏下收人群的住房要求。这样的政策对于解决部分人的住房问题、缓解刚性需求压力和稳定市场起到了一定的作用。但该政策在各地在实施过程中却出现了许多问题,在一定程度上限制了限价房的推广。文中对我国限价房实施中出现的主要问题进行了剖析,希望政府能重视这些问题,力争采取一些建设性的措施扭转限价房市场的现状,从而使限价房政策在房地产市场的激烈竞争下走得更远。 　　 关键词:限价房;主要问题;对策 　　 中图分类号:F293?3文献标识码:A文章编号:1006-4311(2009)12-0033-03 　　 　　0引言 　　 　　2006年5月29日,国务院办公厅转发了建设部、发改委等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“国六条”)细则中指出:要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应在限套型、限房价基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。文件中提到的“限套型、限房价”的普通商品住房,就是指限价房,即双限房。这一政策出台目的在于消除市场供给垄断,稳定房价,促进住房市场供需均衡,进而满足部分中等收入或中等偏下收人人群的住房需求。随着2006年北京、广州、厦门等地的限价房陆续进入市场,限价房的发展一直受到社会的广泛关注。但是近期各大城市推出限价房遭到冷落,原因何在?本文将对限价房实施以来出现的主要问题进行分析,并提出对策建议。 　　 　　1限价房存在的几个问题 　　 　　(1)限价房的价格优势问题。 　　限价房属于介乎市场行为和行政手段之间的特殊产品,在市场经济条件下,一切经济行为都受价格的支配。因为其购买对象面对的是广大城市“夹心层”,房价不能太高,但也不能太低。各地限价房的价格比同区域的新房低10%~20%的优势,再加上限价房均为90平方米以下小户型房产,总价相对更低,这些特点使其更适用于中低收入家庭。2008年限价房的推出给市场带来了降价的预期,比普通商品房价格低20%～35%,在楼市回暖方面有一定的贡献;并给普通缺房户减少了购房的紧迫感和压力,本来已滞销的房地产市场,在限价房的冲击下,销售量进一步萎缩;同时也招来了富人们“不公平”的争议声,限价房从推出的那一天开始,业内外的争议声就没有停止过。而广州首批限价房的出售遭到了搅局、北京首批限价房遭到弃选,弃选率达到20%。2008年广州酝酿多时的限价房终于在年初登场。没想到的是越接近“揭盅”的时刻,事情反而变得越混乱。当广州以每平方米6 500元推出全国第一个限价房项目保利西子湾之际,“比限价房更便宜的房子”却成了当地某些新楼盘以低于限价房20%的价格优势突然流行起来的广告语。尽管广州限价房拒绝降价,但有关专家认为,限价房始终还是商品住宅中的一类产品,当其最大的撒手锏――价格优势已经不复存在时,在面临销售压力之下,不排除降价的可能。 　　(2)限价房的质量问题。 　　一直备受公众关注的全国首个限价房――广州保利西子湾项目深陷“维权门”。这个一度让人们充满期待的限价房项目变成了“限质房”,现在却被162户一期业主以房屋质量问题、逾期交房为名推上了被告席。与此同时,已经开始交楼的青岛限价房同样出现业主因为装修质量而维权的事例。限价房按照“以房价定地价”的思路,采用政府组织监管、市场化运作模式。与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。在供不应求和政府延缓限价房推售时间以及对一些项目成本控制太死情况下,开发商不能在价格上达到自己利润的最大化[1],就很有可能在建筑工程质量上“下功夫”,他们会为了降低成本而降低质量,从而使市场变得畸形。 　　(3)限价房自身的“先天性不足”问题。 　　我国一些地方政府在实施限价房建设时,将限价房的选址放在城郊结合部甚至是远郊区,这样做可能带来两方面的后果:一是导致限价房建设完工后无人问津,政府的限价房政策难以继续开展,同时又使开发商损失严重,挫伤了其参与限价房建设的积极性:二是居民买房后,周围环境给其日常生活带来很大的不便,致使其交通、上学、就医等居住成本大大增加,甚至抵消了其购房时的价格实惠部分,这样就使得入住居民对政府产生了抱怨,不利于社会的稳定发展。 　　(4)限价房销售对象定位模糊[2]问题。 　　广州限价房畅销不畅政府拟调整限价房销售对象。近期,广州将放宽原来限定销售对象的四大条件,并增加城市拆迁户和“海归”人士可优先购买限价房等条件。