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以房养老理念模式与经验 　　摘要：“以房养老”以住房反向抵押贷款为基本模式，以明晰的房屋产权为前提，贷款金额取决于房产价值等因素，贷款领取方式灵活多样。“以房养老”是养老体系的重要补充，但由于产权制度不完善、市场环境不匹配、法律支持不成熟以及传统观念的束缚，目前我国各地的试点进展缓慢。根据国外实践经验，要使“以房养老”成功运作和顺利推广，合理的、多层次的产品设计是基础，政府担保和监管是关键，法律健全是保障。因此，我国“以房养老”体系的构建应从相关市场环境的建设、法律法规的探索与完善、系统性风险的控制等方面入手，推进“以房养老”制度体系的建立和完善；当前的试点，应针对潜在的“以房养老”需求群体（如拥有住房产权的失独家庭、孤寡老人）进行适宜的产品设计。 　　关键词：以房养老；住房反向抵押贷款；倒按揭；房屋产权；养老体系；养老模式 　　中图分类号：F063.4；F840.612文献标志码：A文章编号：1674?8131（2014）03?0032?08 　　 　　一、引言 　　我国正逐步陷入一个“未富先老”的困境。根据民政部发布的《2012年社会服务发展统计公报》，截至2012年底，我国老年人口数量已达到19 390万人，占我国人口总数的14.3%。当前我国 “四二一” 结构的家庭急剧增加，这种家庭结构模式的变化必然助推人口老龄化的趋势；同时，伴随着我国流动人口的不断增长，将会产生大量老年人“空巢”家庭，在形成巨大养老需求的同时，也使得年轻人赡养老人的压力增大。然而，我国养老的需求和供给却并不匹配。目前我国养老床位总数只占全国老年人总数的1.77%，不但低于发达国家5%~7%的比例，而且低于一些发展中国家2%~3%的水平相关资料源于新华网文章《养老，何时不再“一床难求”》（/fortune/2012?03/27/c_122888283. htm,2012?3?37） ，许多城市均出现了养老院“一床难求”的现象。并且，由于人口的迁移以及传统养老观念的逐渐改变，“家庭养老”的模式正逐步改变。同时，我国人口平均寿命也逐渐提高，而目前退休职工的养老金水平又普遍偏低例如，审计署2012年8月发布的社保审计报告显示：2011年企业养老金替代率仅为42.9%，低于国际警戒线（50%）。 ，现有的养老保障水平只能满足老年人的日常生活开支，社会保险和商业保险无法从根本上解决养老问题，很容易产生养老金不足而导致老年人生活质量下降的现象。在上述多方面因素的共同作用下，使得我国的养老供给不但不充分，而且供给价格过高，这就需要另辟蹊径，为老年人拓宽资金来源渠道，以保障其老年生活。其中，“以房养老”便是一种值得探索的新模式（相对于我国传统养老模式而言）。“以房养老”可以减缓老龄化给社会养老金发放带来的压力，减轻家庭养老的负担，改善目前老年人的生活状况，也能够进一步完善我国的社会保障体系。 　　2013年9月13日出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）中明确提出了各地可开展“以房养老”试点，正式从政策层面鼓励进行“以房养老”的探索。实际上，我国的“以房养老”相关政策和实践并不鲜见，2005年至今，上海、南京、辽宁等地都自发出台过“以房养老”的相关措施。例如，2005年4月，南京汤山留园公寓在国内率先推出“以房养老”业务试点；2007年6月，上海公积金管理中心推出了一种叫做“住房自助养老”的创新型以房养老模式；2007年10月，北京建立了首家“养老房屋银行”。但是，我国的“以房养老”主要停留在地方层面的“先行先试”；同时，由于缺乏完善的体制管理，此前的尝试未能真正形成完整、有效的制度体系，无论从中央到地方都还没有出台相关的法律法规。事实上，目前国内各地方鲜有以房养老的实际操作案例。那么，是什么原因阻碍了“以房养老”在我国的实施与推广？本文将在明晰“以房养老”的内涵与特点的基础上，对我国各地主要的“以房养老”模式进行剖析，以明确其面临的主要风险和挑战，并结合国外“以房养老”实践的经验提出相应的政策建议。 　　刘杰锋，朱沙，曾胜:以房养老：理念、模式和经验二、“以房养老”的理念 　　1．“以房养老”的内涵 　　以房养老，也称住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，然后定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权。这种养老模式是完善养老保障体系的一项重要补充措施。 　　“以房养老”是通过银行或保险公司等金融中介机构，将个人住房与个人养老结合在一起的产物（沈晓凯，2010）。“以房养老”通过明晰的房屋产权界定，将“人养房”与“房养人”两个阶段进行有机衔接，一方面使得房