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直管公房管理现状与对策建议剖析 　　摘要：从根本性质上来讲，直管公房属于计划经济时代的遗留物。当前，由于时代的变化和管理方式的滞后，各地区的直管公房管理中普遍存在危房多、欠租严重等现实问题。为了维护国家利益，在新时期的直管公房管理中，必须重视对现行管理模式进行调整，以适应当前的市场环境。本文立足直管公房管理现状，提出了改善管理工作质量的对策。 　　关键词：直管公房；管理现状；对策建议 　　0.前言 　　直管公房是计划经济时代的遗留物，曾经为改善居住环境做出过巨大贡献。直管公房本质上属于国有资产，产权与管理权分别归属于国家、房地产行政主管单位，因此，对其的管理实际上就是对国有资产的保护。鉴于目前直管公房的管理中普遍存在违规转租、欠租的现象，为了维护国家利益，相关部门必须重视创新直管公房管理模式。 　　1.当前我国直管公房管理中存在的现实问题 　　直管公房管理中存在的问题有很多，本文无法一一列举，故以某市为例，选取管理中比较常见的几个进行了分析。 　　（1）危房多，养护任务繁重 　　年代久远是我国直管公房最显著的特点之一。这些房屋在建设时，由于技术条件与经济条件的限制，大多采用的都是砖混结构，甚至还有一部分是砖木结构。此种结构的房屋经过几十年的使用，在侵蚀作用以及人为因素的影响下，老化与损坏问题十分严重。据统计，该市2014年的直管公房面积约为109000m2，暂时不需要修缮的房屋尚不足20%；截止2014年，该市直管公房中超过使用年限的房屋共有1135套，其中，砖混结构房屋有137套，砖木结构房屋则有998套。经实地调查，该市的直管公房中大多房屋都存在漏水问题以及墙体剥落问题。在以往的管理工作中，对于直管公房的维修，该市一直要求以“不倒不塌”为基准，但在当前，此种维修模式已经达不到改善城市形象、营造宜居环境等发展要求，维修任务也因此变得更加艰巨。 　　（2）租赁乱象层出不穷 　　就该市来讲，尽管直管公房并不如一般房屋那么舒适，但由于租金低廉、交通便利等优势突出，此类房屋极受租户欢迎。特别是在外来人口的眼中，直管公房一直都是租房首选。近几年该市外来务工人员明显增多，住房压力大。在这样的背景下，直管公房租赁乱象层出不穷。其中，最典型也最常见的现象要数违规转租。此种行为使得国家资产成为了个人谋取私利的工具，违背了直管公房的建设初衷。并且，由于租户在使用过程中大多并未有意识的进行保护，此类房屋的损坏问题极为严重，导致了国家资产的巨大损失。此外，部分直管公房的原租户为了获得更大的经济利益，会在房屋原有基础上进行违规加盖，造成房屋安全风险较高，极易发生意外事故。 　　（3）租金拖欠问题非常严重 　　建设直管公房最开始是为了保障居住，因此，这些房屋的租金大多都比较低。再加上当时对租金收缴并未制定严格要求，拖欠租金就成了直管公房管理中的一项特殊现象。虽然当前人们支付租金的能力有了一定的提高，但是由于历史惯性的影响，收租难依旧是一个非常突出的问题。以该市为例，其直管公房目前的租户以失业者、低保户为主，甚至还有相当一部分孤寡者和残疾人，这些租户的收入大多都比较低。该市目前实行的直管公房房租标准为：砖混结构每平米2.6元、砖木结构每平米1.1元，这样算下来，该市大多数的直管公房月租都不超过50元。但即使是这样的房租标准，依旧有部分租户以负担不起为由，故意拖欠。尽管该市在收租方面采取了诸多手段，但是，对于始终拒不缴费的租户，房管部门也无法实行强制措施。 　　（4）很难开展清理腾退工作 　　该市目前的直管公房租户中，既有原租户，也有转租者。部分原租户为了可以将房屋租赁给更多的租户，私自扩建房屋。还有的租户为了获得眼前利益，在明知违规的情况下，私自将居住房屋改造成商业用房。在商品化成为了城市住房发展新趋势的背景下，具有地理位置优势及升值空间优势的直管公房，得到了开发商的青睐。为适应市场形势，该市在近年来的拆迁工程中，允许进行产权交易。此种做法无形中损害了国家利益，使得国有资产蒙受了巨大损失。 　　2.改善直管公房管理的对策探讨 　　（1）做好直管公房相关政策的宣传工作 　　对于上文中提到的问题，本文认为解决的第一步就是做好直管公房相关政策的宣传工作，使原租户与现有租户均能够了解我国的政策，提高他们爱护房屋的主动性。在宣传工作中，应重点强调直管公房的国有性质，对相应的管理条例与租金收缴要求进行明确，增强租户的守法意识。主管该项工作的房管部门，应积极发挥能动性，主动开展走访活动。安全问题是直管公房管理中需要重视的问题之一，其直接关系到国家资产的安全。所以，房管部门有必要对直管公房的租户进行安全知识普及与教育，通过走访以及与租户直接交流等形式，减少危害直管公房安全的因素，规范租户的行为，形成“爱护公房”的风气，减小直管公房管理