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违法建筑买卖合同的效力界定 　　摘要：随着我国城镇化的迅速发展，城市土地日益紧张，无法满足人们日益增长的对土地的需求，随之违法搭建建筑的现象层出不穷。这不仅不利于城市规划管理，而且增加相关部门在监管和执行方面的困难，比如违法建筑被拆迁，建造人能否获得补偿？建造人转让违法建筑，买受人能否取得所有权？本文将从私法角度重点分析违法建筑权利归属、违法建造人的法律地位以及违法建筑的利用等问题。 　　关键词：违法建筑；权属；法律地位；买卖合同；效力 　　一、 违法建筑概念的认定 　　我国法律对“违法建筑”这一概念没有明确作出界定，理论学界有不同观点。有学者认为，违法建筑仅指：“违反法律强制性规定而擅自修建，且必须拆除或者没收的建筑物。”也有学者认为，违法建筑是指：“未按法定报批手续，或有报批手续，但未按规定在指定地点擅自搭建的房屋、摊位等建筑物。”笔者认为，违法建筑，在程序上是指违法建筑的建造行为未获得相关行政主管部门的审批、许可，或未严格按照主管部门的审批、许可进行建造，在本质上是指违反土地利用管理、城乡规划和建设秩序管理等相关法律法规的规定而建造的处于不法状态的房屋及其他工作物。建筑物分为广义的建筑物和狭义的建筑物。所谓广义的“建筑物”，是指通过人的劳动给土地增添价值而定着于土地的物，建筑物的范围非常广泛，不仅仅限于房屋，还包括构建物；狭义的“建筑物”，仅指房屋及其他设施，不包括构筑物。法律意义上的建筑物是指狭义上的建筑物，不仅包括合法建筑，还包括违法建筑。 　　二、违法建造人的法律地位 　　违法建筑是指违反《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他工作物。这表明违法建筑违反公法规范，这一点是毋庸置疑的。但在私法关系上，违法建筑之上是否存在民事权利，如果存在民事权利，则建造人对违法建筑享有何种权力。近年来，大陆法系国家如德国、日本和法国等国家的物权法学大量引进我国，为我国切实地解决相关法律问题提供大量的理论借鉴。违法建筑在私法上确实存在民事权利，这一点在理论界和实务界争议不大。关于违法建筑的权属问题，理论学界有不同的学说。主要学说如下： 　　（一） 不动产所有权论 　　该学说认为，违法建筑是不动产，建造人对违法建筑享有所有权。主要理由如下：（1）法国、日本、我国台湾地区以及我国大陆地区对动产与不动产的分类标准，都是依财产的物理属性来划分，即便违法建造，也不能改变建筑物的不动产的属性；（2）违法建筑虽然无从办理登记，但以符合定着物的要件时，系独立于土地外的不动产，仍得为物权客体，由原始建筑人取得所有权；（3）法律规定的不动产登记制度，对于建造人而言只是作为一种权力公示的方法，但建造人因建造房屋这一事实行为，自法律行为成就时发生效力，即直接取得房屋的所有权。 　　（二） 占有权论 　　该学说认为，建造人不能取得违法建筑的所有权，但对其享有占有权。理由如下：（1）《民法通则》第72条及《物权法》第7条都规定财产所有权的取得不得违反法律规定，而其既然为违法建筑，就当然不能取得所有权；（2）不动产所有权只能通过登记享有；（3）建造房屋必须是合法建造才可以因事实行为直接取得所有权； 　　（三） 动产所有权论 　　该学说认为，建筑材料属于动产，建造人对建筑的材料享有所有权。理由如下：（1）违法建筑具有违法性，但建筑材料本身作为动产是合法的，能成为动产所有权的客体。；（2）违法建筑无从登记，则建造人不能取得所有权，但对构成违法建筑的建筑材料有所有权。 　　笔者更赞同第一种观点，笔者认为建造人对其享有不动产所有权。笔者主要从以下四个方面进行分析： 　　1. 不动产的属性 　　民法上的物，主要分为动产和不动产。这种区分最早源于罗马法。关于不动产的概念，虽当代世界民法立法中并不一致，但均沿袭了罗马法的区分标准，即物能否移动和是否会因移动而损害其经济价值。在此区分标准下，不动产定义为不可移动且移动会损害其经济价值的物。1919年德国立法者废除了有关“地上权制度”的规定，另外制定《地上权条例》，从而给予地上权人在他人土地上修建的建筑物能取得所有权充分的保障。该法条肯定了建筑物属于不动产，且属于独立于土地的不动产。我国的《民法通则》对动产与不动产的划分没有相关规定，但我国的法学著作几乎都采用德国民法中不动产的概念。英美法对不动产概念的界定基本与大陆法系国家的界定相同。因此“不动产”是指“不可移动或移动必然损毁经济价值的物”，包括土地、附着于土地的建筑物、不能与土地分离的物如土地的出产物、树木、种子和肥料。 　　综上所述，建筑物依其物理属性进行区分，属于不动产。可知建筑物是否违法建造，不会改变其物理属性，仍为不动产。动产所有权论学者认为，因违法建筑被拆除后的建筑材料属于动产，建造人对其享有所有权，此学说