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我国房地产经济发展研究和美国房地产发展比较 　　【摘要】随着我国经济的发展，生活水平的提高，人们对生活环境改善的需求，房地产市场越来越多受到人们的关注。因其具有基础性、先导性、关联性的特点，房地产行业的发展对国民经济具有拉动作用。然而因为近年房地产发展过快，房价节节攀升的现象，人们越来越对此感到焦虑，房地产发展过热已经影响我们生活及消费，也影响国民经济快速、平稳、和谐发展的总目标。如何控制房地产发展，使其在发展中遵循客观规律，正确引导国民经济的发展成为国家宏观调控的重中之重。作为市场细胞，消费者也应该正确认识房地产，加强了解，理性消费会从侧面帮助房地产市场健康、合理、平稳的发展。本文通过对房地产涵义的理解及对国外同行发展状况的分析和比较向读者解析房地产发展的属性、特点及规律并提出发展意见及建议。 　　【关键词】基础性 先导性 关联性 引导 健康发展 　　房地产行业因为具有基础性、先导性、综合性和关联性的特点，成为拉动国民经济增长的支柱行业，然而从产业发展的角度看，房地产行业主导性在经济发展不同阶段具有相对性，也就是说不是每个阶段房地产业都是国民经济的支柱产业，支柱产业也包括电子、机械制造、汽车、石油、化工、矿产、能源、交通运输等行业，这些行业都具有基础先导二重性，是国民经济的重要组成部分，在发展的不同阶段具有重要贡献。所以正确认识房地产行业，对它的内涵、属性与功能有充分解和把握，有助于正确引导国内各业资源优化配置，也有助于引导产业结构调整，增加国民收入，提高就业率。 　　近几年来，由于国民经济持续发展，房地产行业迎来春天。随着经济的发展，收入水平的提高，人们对生活品质要求的改善，都促进了房地产行业快速地发展，新开的楼盘，不断攀升的房价成为人们茶余饭后的谈资。然而由于我国房地产发展起步晚、根基浅，许多人对房地产行业缺乏认识，对其内涵、概念及发展规律的认识浮于表面，大家谈论它也仅仅是因为快速上涨的房价。正是因为了解有限，对其外来走向认识不明确，导致房地产市场一有风吹草动，人们便惊慌不已，争先恐后地购买，加剧房价上涨，构成市场炙热的现象，导致供不应求的局面。如果我们对房地产行业有一定的认识，把握它的内涵、特点、发展规律，那么在选择性消费时会理性一些，会多一分思考以及长远打算。 　　其实，房地产业有广义和狭义两个层面的含义，从广义上讲房地产业包括生产、流通、分配和消费四个环节，其中建筑业属于生产环节，也包括在广义层面。狭义房地产只包括除生产以外的三个环节，不包括建筑。而房地产发展的起初却源于建筑，也就是说房地产起源于建筑业的社会分工，从建筑业脱离出来并逐步发展为以专业性、组织性、引导性、开发性为目标的管理机构，并以土地买卖、房地产开发、持有、销售为一体的投资机构，而不去从事具体建筑安装业务。总的来说房地产开是因社会分工深入、细致、发展而引起的管理行业，从产业规划上来讲房地产业应归为第三产服务业。许多欧美国家对房地产业的定义主要指流通服务，即房地产租赁、中介经纪、物业管理、评估四大类，而投资、开发是整个房地产业细分业务，而非全部内容。美国房地产经纪收入占整体行业收入的半壁江山，也就是说美国不以房地产开发、销售为经营主业，而以在开发的基础上以持有、经营、流通、租赁、中间经纪为主要方向，在于以物的形势服务于人的经营理念，是完完全全的第三产业。而我国房地产行业主要以生产商品房销售商品房为主营业务，重点在于提供可供买卖的商品，介于第二产业生产及第三产业消费的中间产业，在流通服务方面提供较少。这种差异主要是因为我国同欧美国家经济发展水平不同，行业间发展存在差异，行业发展阶段及经营模式差别较大。由此可见以美国为首的西方国家房地产行业已进入成熟期，不以大规模土地投资、开发销售为主营方向，而是在已有的土地、住宅、物业的基础上做租赁、经纪、流通式服务为主。又因欧美人均住房面积宽阔、物业及配套完善、设施齐全、售价昂贵，税率高的特点，选择租赁的人不在少数。以美国为例，美国成熟的地产经纪体系，房屋存量丰富，租用一套宽敞、舒适的公寓不是件麻烦的事情，一方面可以缓解购房压力，二方面可以满足自身发展需求，因此美国消费者在购买及租赁两个方面具有选择性。相比之下我国目前处于经济发展初级阶段，自上世纪八九十年代我国实行取消福利住房，住房商品化的改革之后，商品房理念才刚刚步入人们视野，住房市场发展处于起步阶段，住房选择单一，商品房的开发以销售为主导，不以长期经营和持有为方向，以追求超额利润为主的商业模式，与美国服务主导型商业地产理念差距较大。因此我国住房体系、经营模式及住房消费观念上有待进一步提高。比较使我们了解我国与他国房地产经营模式的差别，就如同买船和租船哪种模式好，租船可以节省购置费用，省下钱可以用来投资，当资金积累充足可以买船具有相似的道理。万科董事长王