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嘉兴市本级住房保障模式改革和创新研究 　　【摘要】全面推进保障性住房建设，加快解决城镇中低收入家庭住房困难、促进实现“住有所居”目标，是党中央、国务院作出的重大决策。十多年来，我市保障性住房工作取得了巨大成效，城镇住房保障政策体系日趋完善，保障覆盖面稳步扩大，保障机制不断完善，保障水平逐年提高。目前已构建了包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等在内的多层次城镇住房保障体系。据统计，截至2014年底，全市各类保障性住房受益家庭已累计达25.69万余户，受益家庭人数61.86万人，覆盖面占城镇人口的24%，切实改善了一大批城镇中低收入住房困难家庭的居住条件。但是，住房保障具有长期性和复杂性，在新型城镇化大背景下，在住房发展形势新要求下，需要结合嘉兴实际，坚持科学规范，推动务实创新，中断提高住房保障水平。本文站在社会经济协调发展和我市住房市场整体良性发展高度，在对保障性住房和商品住房现状及问题分析基础上，探索构建具有嘉兴特色的新型住房保障制度，这对推动市本级住房保障工作、完善住房保障体系具有十分重要的现实意义。 　　【关键词】住房保障；模式创新；租金补偿 　　一、市本级住房保障工作存在的问题及原因分析 　　嘉兴市本级近几年开展的保障性住房工作在解决城镇居民住房问题，特别是解决低收入家庭住房困难方面做了大量工作，也取得了一定成效，但仍然存在许多薄弱环节和不足之处，制约了市本级保障性住房工作的进一步发展。 　　（一）成本价格倒挂、建设资金压力大 　　根据嘉兴市现行经济适用住房建设成本（建安成本、土地成本）测算，目前经济适用住房合计实际成本达5170元/m2，而现在经济适用住房销售中心价标准为2400元/m2，从售价来看，经济适用住房销售价不足成本价的一半，而目前经济适用住房建设是由政府委托下属国有公司承担，一般都是自筹资金，或在取得土地后向银行抵押融资来进行后续建设，因此资金压力较大。 　　（二）土地资源短缺、布局不合理化 　　近年来，嘉兴市政府为满足保障性住房建设用地需求，建立了保障性住房优先用地保障机制，但随着嘉兴市城市化进程的不断加快，中心城区土地资源急剧减少，几乎无多余用地指标用于保障性住房建设。从保障性住房实际选地位置来看，集中建设的房源基本选在城市“非主流”区，交通极为不便，加上商业、菜市场等最基本的生活配套跟不上，难以满足保障对象对生活和工作便利的要求，生活成本大幅增加。 　　（三）监管机制不完善、退出管理难 　　近年来，嘉兴市在保障性住房的申请准入、分配管理、租住管理、退出机制监管方面得到一定加强，制定出台了《嘉兴市经济适用住房管理办法》、《嘉兴市廉租住房保障办法》、《嘉兴市公共租赁住房管理办法》及《嘉兴市低收入家庭认定办法》等规范性文件，强化了对经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房在申请审核、分配管理、租金收缴、物业管理等方面的工作。但从目前嘉兴市对保障性住房管理现状看，在分配中，由于申请者特别是一些无固定工作者的家庭基本情况、收入状况等信息收集不完整，核定比较困难；在管理过程中，由于无专门机构、无固定人员、无经费保障，各项管理制度不能严格落实；在退出管理中，由于退出机制尚不完善，没有制定约束性的制裁措施，租住者出租、转租、闲置或从事其他经营活动现象时有发生。 　　（四）后续管理压力大、管理成本高 　　目前保障性住房大多选址在中心城区的外围，位置较偏，导致周边公共配套设施亟待完善，政府既要建房又要做配套。保障性住房小区物业收费标准低，收缴率差，物业管理工作难以为继，没有物业公司愿意进驻，小区管理是一大难题。同时，经济适用住房申购家庭贷款难，由于申购经济适用住房家庭资信问题，很少有银行愿提供按揭贷款致使部分家庭无法通过贷款买房，造成即使申请到经济适用住房也无能力购买，无法解决住房困难问题，信访投诉量也增多，容易引发社会矛盾。 　　（五）市本级楼市总体供大于求的格局呈常态化 　　一方面，保障性住房建设面临着建设资金不足、土地资源短缺，加大了保障性住宅供应的难度；另一方面，由于嘉兴市本级人口增长缺乏强有力产业基础，且中心城区首位度不高，所以长期以来，市本级人口增长相对缓慢，近十年来城市区域不断扩张，每年市本级土地出让始终保持较大的规模，加上近几年城镇、乡镇房地产项目不断推出，导致市本级住宅供大于求的格局，从目前来看，这一趋势不大可能有大的改变。另外，目前市本级空关的二手住宅量也很大，加上今后每年仍会推出新的住宅用地，结果是直接导致市区楼市严重供大于求，这一格局将呈常态化，一旦楼市出现波动，必将对房企、嘉兴经济产生巨大冲击，所以，如何消化过量的存量房是政府今后须认真思考的问题。 　　二、市本级住房保障模式创新与制度完善的建议 　　随着房地产市场的持续旺盛，房价高企，给地方政府带来越来越大住