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资源集中人口集聚和城市房价差异研究 　　摘要：近年来，我国城市房价差异明显。基于房地产供求模型研究发现，城市房价差异源自于人口集聚、财富集聚与房价预期的差异，本质上是源自人对城市优质资源的追求。凡优质资源越集中的城市，人口集聚与财富集聚度越高，房价就越高；反之，优质资源越稀缺的城市，人口与财富集中度越低，房价就越低。鉴于此，我国要建立房地产发展长效机制，必须解决优质资源分布不均衡不合理的矛盾，合理引导各种资源流向中小城市，防止各种资源过度集中于大城市。 　　关键词：房价差异；资源集中；人口集聚；财富集聚 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2018）01-0010-19 收稿日期：2017-12-07 　　1引言 　　近几年来，我国部分热点城市房价持续高涨再次引发社会关注。与以往不同的是，尽管面临房地产“去库存”压力，但这些城市房价不跌反升，且涨速各异，差距悬殊。为什么同一时期不同城市房价水平和增速存在如此大的差异？其影响因素是什么？深入研究这些问题，对于解决房地产泡沫与房地产库存过大并存的难题，实施因城施策，建立房地产发展长效机制具有十分重要的意义。 　　对优质资源的追求是人口迁移与集聚的本质。人口集聚导致了城市住房需求增加，其财富多寡影响着人们的购房能力，造成不同城市房价差异。因此，本文将着重考察：（1）资源集中与人口集聚的关系；（2）人口集聚、财富集聚对房地产需求与价格的影响；（3）建立住房供求模型实证检验关系。 　　2理论分析 　　从长期来看，各种资源在城市间的不均衡配置，导致了城市间的层次错落。出于对美好生活的向往，人们用脚投票向优质资源集中的大城市集聚，形成人口集聚与财富集聚效应。在房地产供应有限条件下，人们对房产资源的争夺抬高了房价。图1列示了资源集中、人口集聚与财富集聚影响城市房价差异的路径。 　　2.1 资源集中促进了人口集聚，是人口集聚的根本原因 　　人口的流动与迁移，往往关系到城市的兴衰，自然也影响到房价的涨跌。每个人都向往美好生活，希望获得更多资源。人口集聚于城市正是因为城市拥有丰富优质的社会资源、经济资源、政治资源、文化资源和公共资源，具体表现为较多的就业机会、丰厚的收入、优质的医疗卫生、优秀的教育文化、便利的交通、良好的公共基础设施等。尽管资源集中与人口集聚有自发性，但政府政策对资源配置具有重要作用。 　　2.2 人口集聚促使购房需求增加，人口集聚能力差异引致城市房价差异 　　人口聚集于城市有利于经济繁荣，促进经济增长；反过来经济繁荣又进一步刺激和带动人口聚集，从而造成拥挤效应，加剧住房供应紧张和对优质资源的争夺――学区房就是典型例子。一般来说，人口聚集程度越高，有购房欲望的人越多，城市住房需求越大。不同城市的人口集聚能力差异和居民收入差异引致住房有效需求差异。住房有效需求差异引致房价水平差异（贾春梅、葛杨，2015）。城市人口集聚是一个长期且稳定的过程，对住房需求和房价影响表现为长期趋势。 　　2.3 财富集聚差异也是影响城市房价差异的重要原因 　　事实上，房价往往是由最有购买力、最愿意投资投机的高净值人群决定，而不是等于甚至低于社会平均工资的那部分人决定。 　　据最近兴业银行与波士顿咨询公司联合发布的一份报告指出，2016年，中国高净值家庭已突破210万，他们持有的可投资金融资产占到了中国总体个人可投资金融资产的43%。他们的财富构成了房地产市场巨大的投资投机性需求，其投资地理分布亦是城市房价差异的重要原因。 　　2.4 对市场前景的不同预期是造成城市房价差异的原因之一 　　现实中，由预期导致的投机因素对房价波动起到推波助澜的放大效应。由于商品房具有消费和投资双重属性，在房价上涨时，其投资属性将扮演更加重要的角色。因此，购房的投资投机性需求很容易受到预期因素的影响。在这一过程中，房地产投资者对住房的投资性需求表现为明显的适应性预期而非理性预期；房地产开发商却能够预先掌握一切可以利用的信息并对其加以最有效利用，做出理性预期。 　　2.5 房产供应受政策影响较大，供给缺乏弹性 　　土地是城市中最稀缺的资源。我国城市土地基本由地方政府垄断供应，商品房的开发建设必须符合政府部门的审批规定，有时政府直接通过公租房、经适房等建设计划影响住房供给量，因此商品房的供给处于垄断且缺乏弹性。尽管如此，房地产开发商可以通过捂盘惜售、囤积土地、延缓或加速开发、营销策略等对房产供应速度进行适当调整，这就需要对未来房价走势进行理性预期，并具备雄厚的融资贷款能力。然而，房地产开发商除自有资金外，80%-90%的资金来源于市场融资。因此，城市金融集聚度和货币政策对房地产开发都具有重要影响。 　　3 模型构建 　　基于以上理论分析，本文借鉴国