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集体建设用地和国有建设用地地价评估差异影响因素 　　摘要：随着我国农村经济的快速发展，农村集体建设用地使用权流转问题引起了社会各界的关注。自2003年开始，我国各地开始对农村集体建设用地按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。这一举措将有利于盘活农村原有的建设用地，从而大大减轻对新增建设用地需求的压力，推进农村工业化、农业产业化和城镇化进程。可是，在实际操作过程中，农村集体建设用地与国有建设用地却很难实现“同地、同价、同权”。因此，从多个方面分析这种现象产生原因并从中找出解决问题的具体方法显得尤为重要。 　　关键词：农村集体建设用地，流转，使用权 　　中图分类号：F301.2 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-(2014)06-0045-50 收稿日期：2014-03-20 　　1 农村集体建设用地与国有建设用地地价评估差异现状 　　随着我国农村经济的快速发展，农村集体建设用地使用权流转问题引起了社会各界的关注。2004年10月21日，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》，这是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。文件中明确指出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。 　　2009年国土资源部颁发了《关于促进农业稳定发展持续增收推动城乡统筹的若干意见》，强调要规范农村集体建设用地使用权流转，逐步建立统一的市场，并将制定农村集体建设用地使用权出让、转让的相关办法。这些相关文件的出台，标志着我国农村集体建设用地使用权流转制度将迈向一个新台阶，同时也标志着我国农村集体建设用地将更加规范合理地进入土地市场进行资源的有效配置，从而可将农村集体建设用地赋予更高的经济价值和社会价值。 　　在党的十七届三中全会中，针对在农村改革体制上所取得的突破，提出“实现农村发展战略目标，推进中国特色农业现代化，必须按照统筹城乡发展的要求，抓紧在农村体制改革关键环节上取得突破，以及要稳定和完善农村基本经营制度，健全严格规范的农村土地管理制度，完善相应法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革”。 　　这一观点的提出，引发了众多专家对于非农用地改革问题的讨论，随着我国经济社会的不断发展，以及农村土地管理制度改革的深入，农村集体建设用地的管理制度与供需关系这一矛盾正在逐步体现。 　　一方面，随着房地产市场的不断成熟发展，以及我国城市化进程的不断推进，土地这一不可再生资源已日益紧张，这就造成了城市地价的不断攀升，迫使政府及房地产开发企业不断规划和找寻更多的城市房地产开发用地进行整理和开发，农村集体所有的建设用地市场占土地市场的比重越来越大。伴随着乡镇企业的异军突起和城镇化战略的推进实施,大量的农地在比较利益的驱使下向着非农用途流转,这种状况在城乡结合部尤为明显。 　　而另一方面，国家对农用地，特别是农耕地的保护力度不断加大，多项对于农用地保护的政策法规不断出台。特别是自2009年3月31日，国土资源部开展以“保增长保红线”为主题的双保行动以来，从不同角度提高了我国土地及耕地保护的力度和质量。 　　如何保证农村建设用地在流转过程中显现出更好的经济价值成为摆在各地土地管理部门面前的一个重要问题。解决这一问题的主要手段是农村集体建设用地流转。农村集体建设用地流转是根据项目性质、用途及效益情况，在充分尊重集体经济组织、农民和投资者意愿的基础上，以协商选择确定流转供地方式：一是年租制，租期一般为3―5年，租金按年度支付，续租优先；二是参照国有土地使用权出让的方式，实行一次性流转转让，最高使用年限不得超过国有土地使用权出让年限；三是作价入股，集体建设用地使用权经评估显化土地资产后入股直接参与投资企业的利润分红；四是使用权抵押。通过对农村集体建设用地使用权进行评估，按照评估价值在信贷机构进行抵押融资。 　　自2003年开始，我国各地开始尝试对农村集体建设用地纳入统一土地大市场进行流通，与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。以广东省为例，自2005年开始农村集体建设用地流转试点以来，经过几年的多渠道多方式的试点调研，制定并颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，允许在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，其方式可以是出让、出租、转让（含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等）、转租和抵押。这一举措收到很好的效果，有利于盘活农村原有的建设用地，从而大大减轻对新增建设用地需求的压力，推进农村工业化、农业产业化和城镇化进程。 　　 　　2 农村集体建设用地与国有建设用地地价评估差异原因分析 　　既然要将农村集体建设用地归入土地市场，那么首先要对农村集体建设用地进行相应的