2018丹阳滨河国际城余房营销策略报告53p讲解材料.pptVIP

形象策略：商业销售价值点挖掘：从人气演绎、利益回报入手 商业销售价值点挖掘主要通过人气与赚钱两个方面： 人气：通过产品周边生活、商业配套、区域发展方面演绎 周边生活配套：描述周边大型超市、餐饮等集中生活配套带来的人气； 例：某某项目七街区商铺毗邻沃尔玛超市，共享超大人流量 商业配套：挖掘周围集中商业、商业街等； 例：某某项目九街区商铺紧靠苏宁商贸城，形成商业对流。 区域发展价值：从政府投资、开发商规划、土地成交等方面演绎区域发展价值； 例：政府投资700亿打造浦口新城，为客户投资江北商铺增加信心。 形象策略：商业销售价值点挖掘：从人气演绎、利益回报入手 商业销售价值点挖掘主要通过人气与赚钱两个方面： 赚钱：一定强化投资回报、租金收益，从租金返算、不同物业类型投资回报对比等方面，为客户强化 “赚钱意识” 租金回报：以年租金回报率百分比及年增长率，为客户计算回本时间、利润回报额度等，让客户真实感知租金收益回报； 物业类型投资对比：将社区商铺投资与集中商业、写字楼、住宅等，在租金回报、投资风险、利润比等方面进行对比，突出社区商铺投资价值。 时间紧情况下：渠道重复利用、物料的选择、制作简单、快捷，但昭示性强： 利用现有资源，无需额外申请，省去中间渠道洽谈 一定选择最大程度接触人流量的展示资源 如：商铺销售直接选择户外大牌、售楼处外围挡、工地围挡等 物料制作：如时间紧选择制作周期短的物料，如KT板、喷绘等，制作工艺简单、迅速，能最快时间内满足展示需求。 物料制作速度对比： 写真展板喷绘（楼顶昭示、围挡）单页印刷 展示策略：建立城界感，现场商铺包装到位，卖场商业价值包装到位 * 价格定位的重要性 地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。 如何进行商业价格定位 * 市场比较法 成本定价法 销售价格=开发成本+发展商目标利润 租金反推法 从理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符合商业物业市场需求状况和租金水平。 由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡量和拟定商铺价格是不科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节。 如何进行商业价格定位 * 区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价 市场比较法 成本定价法 租金反推法 如何进行商业价格定位 * 1 地理位置 2 交通通达性 3 周边消费者覆盖能力/客流通达性 4 区域商业发展及竞争态势 5 项目物业条件 基础规划布局 商铺层数 业态限制 6 项目物业结构 进深 面宽 设施配备情况 内部交通差及视野差问题 市场比较法影响租售价格因素 如何进行商业价格定位 * 市场比较法确定项目价格均值： 因素 地段 外部交通条件 周边住宅及人流量 商业竞 争环境 项目物业条件 项目物 业结构 总分 售价 分数 26 20 7 10 7 30 100 ***　 对比项目 *** *** *** *** *** *** *** *** *** 本案 楼层差价的考虑： 楼层 价格关系对比 首层 项目均价水平的110%-130% 二层 项目首层价格的65%-75% 三层 项目首层价格的40%-60% 请注意：根据各个城市消费文化和习惯的不同，以上参数会有所变化。 如何进行商业价格定位 * 1. 精确测算 2. 简易测算 售价=（日租金×360天－物业费－相关税收）×12年－维修基金－相关税费 注：360天为国际通用的年营业收租时间 12年为国际通用投资回报年限 市场比较法 成本定价法 租金反推法 售价=日租金× 365天 ×12年 注：收租时间改为365天； 12年为国际通用投资回报年限 去掉物业费和营业性税收； 忽略购房时的维修基金、契税和印花税等。 如何进行商业价格定位 * Unit of measure * 资料来源： 本报告是严格保密的 上海麦哲房地产顾问有限公司 2011年7月 谨呈：连云港融侨置业有限公司 丹阳滨河国际城余房营销策略报告 从全国范围来看，2011年三季度开始，整体潜在供应呈放大态势，价格松动在三季度更加明显 销售面积与新开工面积关系 2009年下半年商品住宅新开工面积大约为5.1亿平方米，2010年上半年新开工面积大约为6.5亿平方米，这意味着2011年全年供应量大概在11.6亿平方米，而今年上半年销售情况比较低迷，截至5月底累计商品住宅销售面积仅为3.3亿平方米，那么下半年将迎来推