2018东源置业通州项目市场策划提报71p资料教程.pptVIP

现有住房：目前居住面积、功能满足客源需求，但社区品质相对较差， 客源需求：客源表现为改善型需求，公寓需求110-140平米的三房；对景观、规划、物业管理、户型要求较高；偏向南加州风格 从客源角度来看，项目应走高品质路线，注重环境和居住舒适度 目标客户访谈结论 目标客源区域圈定 核心客源：老城区60% 重要客源：新城、开发区共25% 次要客源：周边乡镇10%，外地5% “一条世纪大道，三大片区” 老城区 60% 新城区 10% 周边乡镇 10% 外地 5% 开发区 15% 首置客源 首改客源 再改客源 多改客源 顶峰客源 首次改善，追求生活品质和总价要求，110-125平米，35％ 再次改善，更舒适生活空间、品质提升，135-144平米，30％ 别墅客群，看中别墅居住氛围和产品品质，200平米以上 项目客源为通州追求品质的中高端改善型客源 项目核 心 客 源 多次改善，需要更多功能空间、满足品质生活需求，160-180平米，10％ 首次置业，更住宅总价控制和性价比因素，90平米以内，25％ 目标客源层次圈定 需求面积 家庭结构 年龄结构 家庭年收入 （最低） 层次 典型特征 首置客源 90平米以内 单身、新婚 25-30 8.5万 企业职工、公务员 希望面面俱到、格外关注性价比 首改客源 110-125平米 两口之家 新三口之家 30-35 10万 中层管理者、中级技术员、 公务员 讲究房型功能性和内部环境 再改客源 130-144平米 后三口之家 30-45 13万 中高层管理者、 高级技术员、小型私营业主 传统观念，追求户型舒适度和景观价值 多改客源 160-180平米 后三口之家 40-50 17万 私营业主、企业高官 -- 顶峰客源 200平米以上 后三口之家 三代同堂 40-55 35万 私营业主、企业高官 追求有天有地的生活，看中居住品质，身份的象征 目标客源需求表现 核心客源 区位理解 竞争市场 产品平台 客源理解 市场定位 定位思考 区位背景：未来最具发展板块，承载老城区客源发展，具备树立高端个案条件 竞争市场：后续竞争压力大，只有高端品质路线，才有可能与区位略优势个案竞争同质客源，才有机会实现价值和去化保障 产品平台：市场产品平台相对较低，项目具备在立面、户型、景观等跳脱运作、树立高端品质居住形象 客源需求：市场进入品质竞争环境，客源表现出对高品质个案价值承受力，获得更好的居住环境和居住品质，客源偏向户型、景观、物业产品点 项目市场定位—— 为城市中高端改善客源打造 引领银河新城房地产价值和发展形象的 城西第一个案、通州明星个案 产品定位及建议 产品定位思考 1、南加州风格具备品质树立、成本低 2、南加州风格市场稀缺，能够树立唯一建筑风情 3、我司对优山美地成功运作经验，南通客源认可南加州风格，为高端品质 4、通过靖江、无锡惠山、景德镇、广德等县级市成功运作，加州风格得到市场成功验证，具备复制性 打造通州首席纯正加州风情品质社区 项目市场定位—— 产品支撑 规划：中轴对称，景观价值均好性 立面：唯一纯正加州风情，打造通州首席高品质社区形象 景观：纯加州异域风情， 营造浪漫精致的装饰园林 配套：市场首个纯粹加州风情会所 一、规划 两轴一中央的规划特点 楼宇景观均好价值的充分塑造 是项目塑造景观亮点，销售卖点的重要发力点 二、立面 纯正加州风情社区形象 材质：石材面砖、基座石材面砖 颜色：米黄色 建筑特色：色彩的柔和渐变，立面层次丰富，多细节处理，极具视觉效果 加州风格（方向一） 建筑细节－基座 建议3层以下可运用面砖、石材提升产品档次，通过具有加州风情的毛石进行细节装饰。 门头运用灯饰、花钵等小品装饰，局部墙面浮雕，为建筑更增添一份情趣。 建筑顶部同样可运用毛石进行装饰与基座形成呼应； 同时融入各类具有加州风情的建筑元素，如雕花、屋顶装饰烟囱、老虎窗等，塑造建筑细节； 八角窗的精细设计，也能很好的表现加州风情。 建筑细节－顶部 纯正西班牙风情，土黄色面砖与涂料为主，打造轻松写意，极具异域风情的品质立面 加州风格（方向二） 建筑细节 以细节凸显品质； 局部的八角窗，通过简约的线条勾勒出层次丰富的装饰效果； 门头、大堂，通过挑檐的设计，拱券的融合，打造大气精致的效果。 纯加州异域风情， 营造浪漫精致的高品质装饰园林 两轴 一中央 打造五进式大堂体验 打造纯粹的加州细节 三、景观 1、核心景观轴 2、中央大花园 门楼式入口，塑造大气的社区入口形象，展现品质门户形象 会所式人行主入口，外部风情形象充分塑造，内部会所式高档装修，营造项目高端的品牌形象 主入口 次入口 一进——社区入口 3、五进式大堂体验 二进——组团庭院大堂 配合公寓部分各组图景观，以景观小品的形式营造出二进大堂空间 元素：花廊、风雨长廊 通过一定