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住宅需求类型及其的影响因素分析 　　【摘 要】住宅需求分类是进行房地产市场研究的基础，不同类型的需求有着不同的特点，其主要影响因素也是不同的，本文根据住宅需求的动因以及目的不同对住宅需求进行了分类，并对住宅需求影响因素进行了分析。 　　【关键词】住宅需求；类型；影响因素 　　市场细分（market segmentation）是企业根据消费者需求的不同，把整个市场划分成不同的消费者群的过程。其客观基础是消费者需求的异质性。通过对住宅需求类型的划分，分析住宅需求的主要影响因素，可以更好地了解房地产市场，更好地进行住宅市场调查、需求预测，合理安排住宅市场开发，对促进房地产市场健康发展具有重要意义。 　　一、住宅需求类型的划分 　　根据住宅需求的动因以及目的不同对住宅需求进行了分类，如图1。 　　1、主动需求和被动需求 　　所谓被动需求是指由于旧城区改造和市政建设工程需要，引致动拆迁户安置性的购房需求。[1]而主动需求是指新增家庭的住房需求（包括迁移人口的住宅需求和原有城镇人口新增家庭的住宅需求），以及原有城镇人口为改善居住条件而产生的需求和投资需求。 　　2、从需求目的出发区分的居住需求和投资需求。 　　住宅的居住需求是指以居住使用为目的。住宅的投资需求是指，取得住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住为目的，而是把住宅作为资产进行投资，以保值和增值尤其是增值为目的。这两种需求有时是重叠的，既有居住又有保值和增值功能，但是，绝大部分人取得住宅是以居住为直接目的的，即使稍带保值和增值目的，只是作为家庭财富的存量，随着时间的推延，自然地被动地保值和增值，而没有多余的住宅投人经营性交易（如出租、买卖），通过经营手段赚取利润。投资需求不仅直接以保值、增值为目标，而且是主动地以经营性交易手段，取得利润。居住需求和投资需求是互相影响的。首先居住需求制约投资需求，没有居住需求，投资需求就会毫无出路，失去了取得利润的源泉。同时，投资需求也影响居住需求。投资需求的话跃，为居住需求的满足创造条件。 　　中国近50年的住宅发展历程表明，城市居民的居住需求在前30一40年中，总体上只得到低水平的满足.而投资需求几乎没有。只是在90年代开始，在市场经济和对外开放较为充分的沿海城市，投资需求才有所表现。随着住宅市场的活跃，城市居民对住宅的投资需求将会有所发展。 　　3、从居住目的出发区分的简单住宅需求和扩大住宅需求： 　　简单住宅需求是指为满足人的生存、生理和社会道德要求的住宅需求，或者可以称之为住宅的基础需求。其中，不同的要求有不同的内容。生存需求就是为了生命的保存和延续，因此要有煮食、睡觉的空间，要抵御自然界和外敌对自己的侵扰，要有最低限度的居住条件。这种需求对住宅的一般物质要求是：有一定的空间并同外界明显隔断、遮风避雨并抵挡通常程度的自然灾害等。生理需求和社会道德需求有所区别但又是不可分的，如由于男女性别上的差异、老少年份上的差异、婚姻与否的差异，就要求成年男女分开居住，夫妻同其他成年人或成年子女分开居住，老年人同下一代分开居住等。这些需求对住宅的一般物质要求是，住宅内部能相对地互相分隔。同上述生存、生理和社会道德需求相适应，还包含了居住者基本消费活动产生的住宅需求—如存放各种生活用品，家人或亲友的集合。这些需求对住宅的一般物质要求是，住宅内部要有相对宽松的空间。 　　住宅居住的扩大需求是指人在满足了住宅生存、生理和社会道德的简单需求以后，随着收入的不断提高，进而提出了为满足人类自身进一步发展和享受的需求，这种需求我们称之为住宅的扩大需求，或扩大的住宅需求。其中.进一步发展的需求，是指人的体力发展和精神发展，精神发展又包括智力发展和道德发展。为了这些发展，对住宅就要求有较为宽松的空间、较为良好的小区环境、较为良好的住宅内部组合和设施，如住宅内要有充分的房间数，以独立安排厨房、卫生、会客室、书房学习空，设施完整有良好的燃气供应、暖气供应和通风等等，以便人住者良好的休息、学习、联络、休闲和聚合[2]。 　　二、住宅需求影响因素 　　影响住宅消费需求的因素很多，但归纳起来不外是3个大的方面：经济因素、社会因素和行政因素。经济因素是影响消费需求的具有决定作用的物质因素，社会因素是影响消费需要的一种复杂的、综合性因素。行政因素主要是相关制度、政策的影响。经济因素主要包括消费者货币收入水平、住宅价格水平、利率水平等。社会因素主要包括人口、家庭因素。如图2所示。 　　1、住宅需求的影响因素分析 　　影响住宅需求的主要影响因素包括人口和家庭因素、消费者收入和财富、住宅价格、利率以及政府相关政策等因素。 　　1.1人口和家庭对住宅需求的影响 　　住宅是供人居住的，居住用地与人口直接相关。人口的增长必然导致对住宅需求的增长，人口减少必然