2009郑州纽科项目定位报告提交版104p资料教程.ppt

户型配比建议 户型 面积区间 面积比例 高层小户型产品 30-45平米（可自由组合） 10% 2房 75-85平米 40% 小3房 90-110平米 30% 大3房 110-125平米 10% 4房 130-145平米 10% 价格定位 本价格仅做参考，最终价格待入市前详细论证！ 市场比较法 参考因素 西雅图 万丰慧城 西外SOHO 盛世港湾 睿智楠园 本项目 和家园 地段 9 8 8 9 9 10 8 环境 9 9 8 9 8 9 8 规模 10 6 4 8 9 5 7 产权 8 10 4 8 8 4 8 产品 9 8 7 8 8 9 9 生活成本 9 9 4 9 9 5 9 准入门槛 10 10 6 10 10 5 10 项目附加值 5 5 5 5 9 5 5 内部配套 9 8 7 9 9 5 8 形象展示 10 7 4 8 8 6 6 推广力度 8 6 5 9 9 6 6 营销能力 6 6 5 7 7 9 5 得分 102 92 67 99 103 78 89 现行均价 3200 3200 3100 3200 3200 —— 3100 参考价格 2447 2713 3609 2521 2423 —— 2717 权重 25% 25% 10% 15% 10% —— 15% 权重值 2679 整体实现均价2680元/平米 3大价格体系 积极价格体系（+5%） 市场环境恶化 产品无比较优势 陷入价格战泥潭 营销推广不到位 稳定价格体系 保守价格体系（-5%） 市场形势延续 产品优质 营销推广中性 2550 2680 2810 市场形势火爆 产品品质绝对优质 营销推广超越 形象定位 案名建议 原则 案名 客户气质 项目气质 差异化 价值释放 纽科 我们的项目有什么？ * 资料来源： 教育 交通 高新区 高科技 未来 综合体 自然环境 区域标签 不能过于住宅化 案名建议 梦.特区 案名阐释 梦 关于梦的说法很多 梦想、梦幻、成功的梦、我有一个梦 梦，很美、很宽广、很神圣 梦，无须阐释 为自己创造一个梦，并实现梦 这是很多人的梦想 特区 大凡称得上特区的地方，总是有些与别处不一样 过去、现在、或者将来 它总有一些气质属于自己并拒绝被模仿 关于特区，人们习惯仰视 对特区，人们充满期待 特区，是少数人的专属 从某种意义上说，特区的总是不一般的因而是值得仰慕的 形象定位 生活有梦，就在梦.特区 市场总结 08年开始，小户型市场供应量加大， 主要满足客户的投资性需求 产品走势 承受不了郑州市区高房价的中低收入人群；高新区上班族； 为子女上学的购房者；部分荥阳、温县等周边县城的进城客户 ；部分认可高新区区域价值和看好生值潜力的投资客户； 客户 总价低，置业门槛低，交完首付即可入住， 置业门槛 市场总结 在大盘效应的带动下，区域市场价格开始上升。 价格 报广.户外.围墙为主，客户体验少， 营销水平有提升空间 营销 客户总价承受能力有限，付款方式按揭为主 付款方式 对市场的认识 市场供应量比较大，后续城中村改造入市，住宅\办公市场竞争很激烈 客户总价承受能力有限，数量有限，各项目品质\档次无明显差距，客户争夺激烈 价格处于上升趋势，与其他区域相比，横向上涨空间大 客户支付能力有限，50％的高首付提高了客户准入门槛 实际入住率目前比较低，居住氛围的形成需要时间 低价格是各项目竞争的主要利器，也是客户选择西开发区的主要原因 热度较低的市场，真正的价值在未来！ Part3 项目SWOT分析 基于区域和市场基础之上的项目综合评定 经济指标 项目概况 区域 西技术开发区 位置 雪松路东，莲花街南，金梭路北，牡丹路西 规模 53亩 容积率 2.5 地价 8万/亩 规划 高层住宅 土地性质 办公用地50年产权 地价 约8万元每亩 地块现状 地块平整，少量建筑物待拆迁， 即可投入施工建设 河工大 莲花街 金梭路 雪 松 路 牡 丹 街 地块交通图 无明显资源优势，展示性好 项目四至 四至描述 项目北侧为莲花街，与莲花街隔有市政绿化带 地块北方为临时建筑 项目东侧为其他建筑用地， 目前正在建设,东侧不临路 项目南侧为金梭路，人流量较小 项目西侧为雪松路， 雪松路沿线有商铺，开门率很低 SWOT:优势 1 2 3 4 5 地块平整，便于开工建设 交通便捷，临路展示性好 土地成本低，价格有一定空间 教育资源丰富，有一定景观资源 周边有相对成熟项目在售，存在部分客户资源 SWOT:劣势 1 2 3 4 存在部分公建，小区内部景观规划难度大 地块面积小，无大盘的规模的竞争力 开发商无房地产开发项目，无品牌继承优势 住宅设计时需要考虑公建要求，户型设置难以最优化 5 周边居住氛围淡薄，生