商业综合体建设规模及业态配比的研究.docVIP

商业综合体建设规模及业态配比的研究 　　摘要：世博会的规划过程中，社会各界都非常关心世博会园区的后续利用问题，主要包括环境、基础设施、土地、永久建筑四个方面。在土地的后续利用上，5.28平方公里土地中的40% 将根据城市总体的发展做出进一步利用，例如世博轴的浦东部分将整体予以保留，合理转化为上海新型商业条带，本文将就此区域内商业发展规模和业态配比问题进行讨论。 　　关键词：世博园区 商业综合体 建筑规模 业态配比 　　1.研究对象 　　1.1区域界定 　　以“一轴四馆”为中心的北至黄浦江，南至耀华路浦东南路，西至南北高架路打浦路隧道，东至高科西路，包括世博轴、世博演艺中心、世博中心、世博主题馆和中国国家馆在内的面积约150万平方米左右的区域。 　　1.2商业综合体 　　将城市中的商业、办公、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成多功能、高效率的综合体。商业综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多元化的生活，提高土地利用效率、增加城市活力，并且由于其具有统一的规划设计和较大的规模，往往形成一个城市，甚至国家的地标性建筑，成为文化新标签。 　　2.研究理论 　　2.1商圈理论 　　商圈，是指以商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的，能吸引顾客的范围。简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围，如某店能吸引多远距离的顾客来店购物，这位顾客到商店的距离范围就称为该企业的商圈。通常核心圈层能够吸引60%左右的消费者来购物，次级、边缘圈层均能够吸引20%的消费者来购物。 　　2.2系统论 　　系统定义为：由若干要素以一定结构形式联结构成的具有某种功能的有机整体。在这个定义中包括了系统、要素、结构、功能四个概念，表明了要素与要素、要素与系统、系统与环境三方面的关系。系统的要素指的是构成系统的组分；结构是指系统内部各要素之间、系统要素和系统整体的相互联系和组织方式的总和；功能是系统作为整体与外部环境的相互作用产生的特定作用、行为、能力和功效。要素是结构的基础和物质承担者，结构是功能的基础。当要素和结构发生变化时，系统功能也随之变化。要素数量和结构形式越合理，系统功能越完善。也就是常说的“整体大于部分之和”。 　　3.商业发展规模和业态配比 　　3.1区域市场分析 　　3.1.1宏观经济指标 　　（1）GDP 　　2009年，面对全球性金融危机的冲击，浦东新区贯彻落实中央和上海市“保增长”的各项措施，全年实现生产总值4001.4亿元，增速10.5%，高于全市2.3个百分点。 　　（2）产业结构 　　由于二、三产业增长差距扩大，使得全年第三产业比重由上年的53.8%上升至56.6%，第二产业比重则由上年的45.4%降至42.6%。2009年第三产业实现增加值2264.49亿元，同比增长14.5%，其中金融、批发零售、房地产等行业增速保持两位数以上。 　　（3）人口数及人均可支配收入 　　截至2009年浦东新区常住人口419.05万人，其中城镇居民人均年可支配收入29116元，平均每人年消费性支出22379元，同比增长14.3%。 　　从宏观经济指标可以看出，浦东新区经济基础雄厚，无论是宏观经济、区域性地区经济发展，还是三次产业的协调发展，未来浦东新区将保持良好的发展趋势。针对于本综合体项目而言，具有以下有利因素： 　　浦东新区经济保持增长，增幅稳定且高于上海全市平均水平，第三产业发展迅速，产业结构“三二一”格局明显，且浦东新区城市居民可支配收入高，消费性支出增长显著，说明消费能力强，该地区的消费市场有开拓空间。 　　3.2竞争对手 　　3.2.1上海市商业格局分析 　　伴随城市化进程，交通不断改善，消费快速增长，房地产大规模开发，上海已初步形成由核心层、外围层、边缘层组成的商业格局。 　　核心层主要是由城市中心核心区域的黄浦、卢湾、静安三个行政区组成。如新天地、南京西路、静安寺等；外围层主要是市中心和副中心的重要集节点，如徐家汇、五角场、浦东的新上海商城、中山公园等；边缘层主要是城市扩大部分和郊区商业中心，如闵行的莘庄、七宝、青浦的赵巷商贸区、嘉定和普陀的曹安商业带、宝山的友谊路、奉贤的碧海金沙等。 　　3.2.2浦东新区的商业格局 　　浦东新区商务委在“十二五”期间，将打造浦东新区以浦东中心商业圈、特色商业圈、分区商业中心和居住区商业组成的多层面商业格局。其中，浦东中心商圈将位于新上海商业城，就是“八佰伴”地区；特色商圈有六个，包括小陆家嘴、国际博览中心、惠南镇豪布斯卡名品村、世博会、机场物流和主题公园商圈。这些商圈将有针对性地为周边提供服务，如小陆家嘴商圈将服务