20180319青岛远洋远洋风景启动户型产品简析44p教学案例.pptxVIP

产品简析——户型什么是Apartment?Apartment:公寓房间Apartment体现一种生活方式美国人的生活汽车普及程度高人口密度相对较小上班时间较固定私人聚会较多市郊市中心市郊市郊美HouseTownhouseApartment中住宅公寓别墅在美国，大约有70%的人拥有自己的房屋，剩下的30%租房子住。而在拥有自己房子的美国人中，又有超过80%的人住在这样的房子（house）里，在美国，其实住townhouse的人并不多。不少美国家庭拥有游泳池，一般的泳池也就是在3-5万美元左右。电影里我们就能常看到在泳池边上聚会的场景。由于美国房价不高，贷款方便，所以大部分人还是愿意选择买个house来居住，市区的公寓也会买，但是可能是一些高档公寓或是出租用。美国家庭壁炉的周围由防火砖砌成,美国有些地区的天气为海洋性气候,一年到头有些湿冷,所以烧壁炉取暖是美国文化的一部分,壁炉根据不同国家的文化要求,分为美式壁炉、英式壁炉、法式壁炉等。它的装饰效果和象征意义远远大于它的实际功用,在一定程度上是美国文化与其祖国(欧洲)文化的某种精神纽带。每天开信箱取信是美国家庭必做的事情，美国各行各业和你联络,几乎全靠邮政渠道,各项生活开支,全靠邮寄支票划账,因此,如果不重视自己的信箱,每个美国家庭的生活一定会带来麻烦。美国的投递员每天投递信函一次,逢周日停工。美国人买房的同时也买土地,土地面积一般是住房面积的3-10倍,也就是说,如果土地一分为三,其中一分就是造房子,其余二分就留给了前花院和后花院,如果土地一分为十,其中一分就是造房子,其余九分就留给了前花园和后花园,这是美国人的居住方式。美国人是比较注重“草坪文化”的，但是由于在草坪上花费了大量的时间，最近又兴起了反“草坪文化”的运动，即不再把前后花园打理成草坪，而是改为种点花草甚至蔬菜，但这毕竟只是少数。美国的别墅（HOUSE）一般只是一层楼,两层和三层楼的不多,主要为木质结构,面积分别为3000-10000英尺 (约300-1000平方米)。家庭里的男主人承担起日常房屋维护的工作。由于生活方式的不同，交通环境的不同，文化的不同，带来了美国人居住方式与我们的差别，而我们目前的很多产品纯粹抄袭舶来品，还是属于比较初级的阶段的。印度首富新居，楼高173米，27层，市价估计高达10亿美元，同时配有直升机停机坪、健身房、空中花园、游泳池、家庭电影院和停车场等以上关于美国居住情况大多摘自“毛海波越洋博客”中《美国人住得和我们有哪些不一样?》一文，有兴趣可以上网查看。二、生活方式带来的需求从摇篮到坟墓——生命周期概念：两大类，共十一类细分客户第一大类是以个人为单位的客户，其中有首次置业者、常年工作流动人士、大龄单身贵族、活跃长者。第二类是以家庭为单位的客户，其中有单人工作丁克家庭、双人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭。不同种类客户对应的购买力不一样，购买需求也不一样。以家庭为单位的客户中，购买力上升排序则依次是：单人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、空巢家庭、双人工作丁克家庭、富足成熟家庭。购买需求的差别会带来产品的差异化，对客户需求的研究是项目精细化操作的前提，也是项目定位的逻辑之一。“生命周期与支付能力矩阵”是由美国普尔特公司提出并创建的，普尔特实行的是“客户终身锁定”制，从“从摇篮到坟墓”，都要满足客户要求，让客户产生信任，让他们终生都购买自己的住房例1：客户需求对造城的影响成功案例：美国里斯顿新城、苏州工业园、华侨城等失败案例：北京顺义、香港新市镇等“一生之城”里斯顿， “一生之城”是一种可持续发展的自我生长的社区，具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供居住产品和社区服务等多元化需求，具备自我生长能力的社区形态。里斯顿新城开发花费了四十年的时间，它的成功重点在于产业与造城的结合，以及重视客户生命周期的不同需求。北京顺义是高档别墅聚集区，但由于配套的严重匮乏，生活便利性较差，有人戏称“买个馒头都要开车进城里买”。与前几年的别墅热相比，现在北京又开始涌现出“进城潮”，实际上还是区域整体定位时没有把客户的真实需求研究好。例2：小户型一居室的四种面积30m250m280m2100m230m2客户需求：过渡、投资、出租，生活品质要求相对低50m2客户需求：过渡、投资，有一定品质要求，开始注重生活需求80m2客户需求：舒适，功能齐备，品质要求很高，单身、丁克家庭或老人居住。100m2客户需求：豪宅需求，城市中临时居所（多存在于豪宅社区及服务式公寓）；年轻个性化需求，追求空间变化。例3：豪宅一些理念远洋项目定位星河湾销售展示三、一些户型别墅洋房高层偷面积华润翡翠城四季花城144户型重庆渝园重庆朗润园THANKS