房地产开盘前重点营销策划及准备工作（方案）.pdf

房地产开盘前重点营销策划及准备工作 （方案） 开盘前营销策划的重点工作应围绕以下3个核心工作展开： 一、卖点提炼 1、找出卖点： 各分公司营销部门，应组织代理公司、广告公司、公司工程、园 林设计有关人员，共同讨论、深入挖掘项目卖点。卖点的挖掘应该至 少包括以下十三个方面： ★自然生态环境 ★区位价值 ★交通条件 ★项目规模 ★规划设计 ★建筑特色 ★园林环境 ★产品特色 ★精装品质 （满屋名牌） ★会所、酒店及六大中心等配套 ★物业管理 ★品牌实力 ★性价比高 2、提炼核心卖点： (1)项目卖点归结罗列后，按照最突出和最重要的原则排序，归 结出4个以上的最支撑项目特性的核心卖点。 (2)根据项目的核心卖点，以精炼的语言概括出项目定位语。 (3)由核心卖点及定位语再制订出广告语。广告语就是要最大程 度的吸引买家注意。在项目开盘期，广告语与定位语可合二为一。 二、广告设计 1、报纸广告设计要求能直观反映项目卖点。广告语主标题及2-3 行的副标题，要求能清晰地传播总结出来的所有核心卖点。 例如：xxXXxx天下 广告主语：私享万亩湖山 生态别墅人生 副标题语：皇家园林 航母配套 欧陆建筑 满屋名牌 副标题语：开盘必特价 特价必升值 2、3D片或电视专题片解说词要围绕所有卖点，清晰地表达出来， 做到重点突出，感染力强。画面和配音的内容要保持一致，画面要求 美丽动人，且最好是3D与实景相互结合。 3、短信广告要围绕核心卖点，以精炼的70个字符 （有些地区是 60个字符）表达出来。 三、卖点展示 在销售中心(含外展场)中，所有的展示工作要围绕项目卖点进行， 每一个卖点都要有相应专门的展示区。 ★自然生态环境——以区域效果图展示，尺寸不少于2.8*3.5米， 尽量挂在墙上展示； ★区位价值、交通条件——以城市交通区位示意图挂在墙上，或 者区域模型展示体现； ★项目规模、规划设计——以项目总规模型展示体现，模型面积 35平米左右 （30-40平方之间）； ★园林环境——原则是有多少个主题园林，就独立做多少个园林 模型。模型规格与总规模型基本一致；在中心湖景主题园林周边做出 酒店及六大中心 （或会所）的立面模型 （体现外立面效果）。 ★酒店及六大中心(或会所)配套——同时在园林模型的周边，做 出各大配套每层的平面模型 （可以采用透明立体的制作方法），以清 晰地反映各层的平面功能； ★建筑特色——以建筑单体模型体现 （别墅产品须选择2-3个有 代表性的户型制作独立的建筑单体模型，每个面积为2平方左右，尽 可能靠墙摆放，在模型旁悬挂户型平面图以说明）； ★产品特色——高层及洋房以户型平面模型体现，要求体现户型 格局和家私摆放； ★精装品质 （满屋名牌）——设立施工企业及材料、设备等品牌 展示区，以实物和展板组合展示材料品牌和质量； ★物业管理——以展板体现； ★品牌实力——以展板和企业宣传片体现； ★性价比高——建立自建成本分析区，参照市场价格剖析项目的 性价比高。 四、其他工作 除以上重点工作外，还需要准备以下工作： 1、竞争市场和客户分析； 2、项目外部环境指示：包括户外广告、路牌、指示牌等； 3、交通安排:看楼车、屋村巴士及公交车线路安排； 4、项目现场环境： 销售中心——硬装及软装、文件公示区、办公设备 （一号多线销 售电话开通）等； 样板房——硬装及软装、电梯前室布置、户型说明牌、材料展示 说明、随楼附送牌、温馨提示牌、绿化布置等； 园林环境——绿化、看楼通道、围墙、对旗、楼体户外广告、指 示牌、条幅、气球、拱门、地毯等布置； 5、销售物料： 楼书、宣传单张、户型手册、认购须知、按揭须知、纸袋、名片、 信封、认购书、合同、销售必读、应答标准等资料； 6、人员配置及培训: 销售人员、样板房解说员、保安保洁、电瓶车人员等安排和培训。 7、媒体推广思路及计划 （含新闻炒作、软文、硬广、电视、短 信、其他媒体等排期和费用预算）； 8、定价方案及策略；