天海山色园项目营销策划方案156p幻灯片资料.ppt

合富辉煌房地产（西部区域） 2010/7/13;项目产品特点;由销售目标引发的思考;;策略前思考：项目核心问题;本案旨在重点解决以下四个关键问题——;;1.珠海海景豪宅市场解读;资源豪宅行业大势认知——中国资源豪宅消费的时代背景;资源豪宅行业大势认知——中国资源豪宅客户消费特征;;珠海海景豪宅分析——项目基本情况;珠海海景豪宅分析——建筑风格;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;珠海海景豪宅分析——小结;;2.项目本体及核心竞争力分析;引。 本案是一个面向全国海景豪宅项目，要在全国众多资源豪宅的中脱颖而出吸引高端投资客户的眼球。我们的价值点并不仅仅着眼于项目自身的产品价值。 要作为“中国珠海代表”推向全国、推向全球，首先需要将珠海这张城市名片推销出去，让全国的高端投资客户关注珠海。 港珠澳大桥、深中大桥、广珠轻轨开通在即。 空间、交通，正在模糊城市的边界，板块发生新的变化。 在香港 – 深圳 – 广州 – 珠海 – 澳门的黄金三角上。 和股票一样，投资的热点区域是伴随着利好消息而产生的。珠海的城市价值，在短期内发生质的变化。下面我们从城市认知开始，解读本案的竞争价值点。;城市竞争价值点之一：港珠澳一体化;城市竞争价值点之二：珠澳同城化;城市竞争价值点之三：广深珠积极联姻; 以滨海度假旅游为主导、观光旅游和度假旅游融合发展、专项旅游为补充的旅游产品结构。塑造与海南自然环境和旅游资源优势相匹配的旅游品牌形象。 以自然风光、生态为主的国际旅游岛。;;项目竞争价值点之一：媲美悉尼双水湾的无敌海景;项目竞争价值点之二：享受42万平米野狸岛公园配套;项目竞争价值点之三：最完善的市政、生活配套;项目竞争价值点之四：全国海景豪宅的价格洼地;项目核心竞争力分析——小结;项目SWOT分析;3.项目占位及突破;珠海本地购买一线海景项目以私企业主、官员为主； 注重小区的居住环境及整体品质； 注重生活的配套，便利程度； 注重项目地段，老香洲居住的情节和氛围； 注重项目性价比，承受价格的能力并不高。;内地客户以北京、上海、江浙、山西一带为主； 职业类型以私企老板为??，部分为专业炒房客； 主要看中珠海未来的发展潜力及升值空间；购房目的以投资/投机为主； 部分北方（北京、山西）客户的购房目的，为度假性质。主要为过冬准备。 对一线海景项目非常感兴趣，知道占据不可复制资源的重要性； 价格承受能力强，关注项目的档次及居住环境；;目标客户研究：港澳客户置业目的;目标客户研究：目标客户需求结论;本项目的价值点能否切合目标客户需求？;城市定位 国际生态都市;项目整体特性;珠海，拥有中国城市最长的海岸线。 从珠海来看这片海，海是常态的， 只是珠海众多美丽的一部份。 从全国来看这片海，海肯定是稀缺的，更是拥有完善配套的。 从全球来看这片海，一样是现代的，美丽的，浪漫的。 这是中国最浪漫的一片海，珠海也是中国最浪漫的城市。;天海山色园的核心定位;项目广告推广语;领 海;项目形象广告调性示意：;将国家歌剧院纳入私家景观的生活， 一种在悉尼双水湾，另一种在“天海山色”。 一套房，占领一片海;4.产品优化建议;产品价值 国际、豪华、休闲、健康、艺术、科技;建筑立面优化建议 ;外立面优化建议;现今高层豪宅的三种外立面处理方向。现代主义风格、新古典、ART deco。;建筑风格;借鉴建议意向 外墙铺砌进口瓷面砖及麻石等石材; 通过门窗、阳台、顶部构架、铺地、线脚、装饰、材质、色彩的品质设计，以配合表达ART deco建筑特有的文化气息。;室内装饰建议 ;装修标准：7000元/㎡。 结合项目ART DECO建筑风格，聘请邱德光大师（北京星河湾）设计一套与立面风格 一脉相传的ART DECO样板房。同时作为装修标准使用。;装修标准参考：时代白朗峰 中山时代白朗峰项目的装修标准极具国际化视野，是该项目的最大亮点之一。 同时此种类型的装修标准，珠海出现得较少，避免同质化竞争。;为整个小区设计了 一个“住区门厅” ――ART-Deco风格的豪华酒店式大堂，创造一个接待普通客人或出行休息的空间； 在每个单元底层我们为住户准备了一个精致的“单元休息厅”，专为单元业主使用； 在公寓的标准层，利用电梯厅与共享空间部分精心处理，形成仅供每户人家独享的“楼层客厅”； 独有的“地下车库大堂”设计。 ;空间尺度：建议二层挑空，面积在100㎡以上 装饰用材：选用名贵/颇具质感/品味的材质体现尊贵气度 墙身材质——石材/玻璃镜材/金属 地面铺装——石材/艺术砖/艺术地毯 灯具选用——水晶灯/吊灯 家俱搭配——选取古典、艺术、装饰味浓的家俱 小品摆设——加入窗花、铁花、屏风等艺术元素; 装饰用材：依然建议选用名贵、具质感的材质，以配合表达项目国际与品味的主调; 建议意向 电梯指标：轿箱一般采用较高的高度，并选用进口高速