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新政下房地产市场的现状分析 　　 【摘要】简述了调控政策的特点和效果，并基于理论和现实剖析了其对青岛房地产市场产生的影响，进一步指出房地产市场中起关键作用的是房地产的需求和供给，行政干预只是临时性的作用。 　　 【关键词】房地产市场；新国八条；土地供给 　　 　　 中国房地产业近十年来快速发展，房地产行业已成为我国最热门的行业之一，而且在国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了国人的居住条件，也推动了国民经济的发展。城市作为一个地区经济文化的中心，吸引了大量人口，刚性需求所在，房价也随之水涨船高。要求加强整顿的呼声越发强烈。政府对此十分重视，2011年发布了以1月26日“新国八条“和”9.29“新政”为代表的两轮调控政策。本文将分析2011年初以来国家发布一系列政策后，青岛房地产市场中没有得到根本解决的一些问题。 　　 1 2011年针对房地产市场发布的政策及举措 　　 1.1 新“国八条”的出台 　　 2011年1月26日，国务院办公厅发布((关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 (国办发[2011]1号，简称“新国八条”)，加强对房地产市场的调控。通知作出进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度，强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，严格住房用地供应管理；合理引导住房需求。 　　 1.2 因地制宜，青岛市出台本地“限购令”以及启动保障性住房建设 　　 青岛限购令首先明确规定对已拥有 2套及以上住房的青岛户籍家庭、 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭， 暂停向其售房。此限购政策严重抑制了投资性住房需求。其次增加住房用地供应，落实住房用地供应总量和结构比例。再次全面实施新一轮住房保障发展规划， 充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用，坚定不移地实施配建制度， 确保政策性住房的规模和进度。 　　 2“新政”调控下青岛房地产的现状 　　 根据历年来青岛楼市的发展规律，1月是房地产市场的传统淡季，不仅是购房者购房意愿最低的一个月，也是开发商开盘、推盘最少的一个月。但在2011年1月，青岛市新房成交量依然超过万套，延续了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面积109.8万平方米，成交套数11235套，与前年同期6760套的数据相比增长87%，1月份成交量剧增。主要原因是：在限购令正式执行之前，恐慌性购房推高了楼市成交量，房价在观望中走高。这主要是对房地产市场仍看好的房地产投资者在占有更多的房源。而部分普通百姓以为今后买房不容易，也加入购房大军。到了2月，随着“新国八条”的出台，青岛楼市进入淡季，开发商推盘意愿不明朗，可供购房者选择的房源不足，供应量不足导致成交量下滑。2011年2月青岛楼市成交26.4万平方米，环比下降75.9%，在这个房地产传统销售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。岛城限购令和加息等措施的发力，使得处于传统销售淡季的楼市雪上加霜。这种态势一直持续到3月份。传统淡季1-3月份，开发商新增推案少，市场出现供过于求的状态。到了7月商品房住宅供应量为61.39万m2，环比下滑30.25%，供求比为1.31，市场仍维持供过于求的状态。截止七月份，七区两市的市场存量以胶南和黄岛居首，其中黄岛区的去化风险最高，需要16个月去化完毕现有存量，其中是胶南市需要15个月去化完毕。市南区凭借独一无二的资源和土地的稀缺优势，存量较高，但市场去化速度稳定。7月，限购区域成交占全市成交的比重环比减少，成交依然低迷。 　　 2011年，各地保障房的基本任务要达到全年总面积的10%，青岛市也加大了保障房的开发力度。截止7月的用地总量已经超过2010年全年的用地总量106万m2，截止今年七月份总用地已高达256万m2。进入8月，在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下，青岛8月份楼市冷清收场。多数房地产商把重点放在“金九银十”上。但是9月份以来，传统意义上的旺季并没有给青岛楼市带来什么爆炸性的信息，房地产市场并没有像往年一样出现“井喷”，青岛楼市库存达到11万套，达到前所未有的顶峰水平，所谓的销售旺季在悄然淡出人们的视野，长达一年的的楼市调控升级，让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。 　　 在限购限贷政策下，市民消费结构发生改变，自主需求成为市场主导，投机行为被排挤，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要价格合理，势必受到“刚需”客户的青睐。 　　 调控虽然取得了初步成效，但问题依然存在：首先是大中城市住房价格过高的问题依然没有解决；其次是各地土地供给依然紧张，违法圈地囤地的现象依然