房地产信贷风险分析与防范分析-高级管理人员工商管理专业论文.docxVIP

利润大的多，加上房地产信贷的优势，出现了以投机购房为目的的信贷，而且这种投机行为在房地产市 场中占据相当大的比例，从而在一定程度上加剧的银行信贷的风险。2009 年 1-10 月份，银行对房地产 是贷款达到 9119 亿元，同比增长了 53%。尽管中央严控房地产信贷，但 2010 年已经放贷 10 万亿元， 产生资产泡沫在所难免，据统计，目前某些一线城市楼盘有 80%是由投资者购得，资产泡沫已经显现， 这就像日本的泡沫经济时代，索性这种现象还未存在于二线和三线城市，但要防范泡沫破裂。今年，银 监会公布的 09 年报中，就指出房地产行业贷款风险存在隐患并成上升趋势，同时指出今年个人住房按 揭贷款业务的不审慎行为有可能加大，从而可能加剧房地产贷款的风险链条效应，仍有可能导致信贷风 险的增加。 2010 年房地产市场在出现了将近一年的疯狂增长之后，国家终于大力出台相关政策限定贷款，银 行基本准备金率的提高，贷款利率的增长，以及首付比例的增长等相关问题都反映了以往存积下来的我 国房地产信贷的一些问题，由此说来，加强我国商业银行房地产信贷风险管理显得尤为重要，不仅是关 系到银行内部运行体系的行为，也是我国经济市场平稳运行的需要，如果控制不好很有可能引发危机从 而影响到股市和金融，所以说房地产信贷的防范研究已成为目前我国需要亟待解决的一大课题。 从国家调控政策的出台，说明房地产行业的确存在风险，并且已经凸显。中国的银行放贷过度集中， 也是导致风险加大的原因之一，其中房地产信贷在银行放贷中占比很大。据已披露数据计算，与房地产 相关信贷额占比中国银行业贷款总额的 25%-30%，显然这些还不包括间接用于房地产行业的贷款。一旦 相关贷款质量恶化，以前积累的坏账隐忧集中体现，将对中国银行业造成很大影响。 §1-2 国内外研究现状分析 随着数理分析方法，统计学、计算机技术的发展，更为先进的信息管理技术在信贷风险管理中应运 而生，在定性分析方面国外已经有了较为丰富的理论基础，在定量分析方面房地产信贷风险度量的研究 也取得了很大的进展。本文分别从国外、国内两个层面来阐述前人的研究成果。 1-2-1 国外研究现状分析 国外银行对房地产信贷风险管理的研究起步较早，尤其是西方商业银行在信贷风险管理方面已经积 累了数十年丰富的理论和实践经验。 1）国外学者对于房地产信贷风险的研究 前美联储主席艾伦·格林斯潘(Alan Greenspan)[2](2002 年)认为房地产泡沫的存在问题具有不可知 论:他认为在泡沫没有发生破裂之前，是很难确定泡沫是否存在和存在程度的大小，艾伦认为不可知论 会加剧信贷风险的发生。 斯蒂格利茨 (Stiglitz)[3](1981 年)指出，随着对借款人实际贷款利率的上升，贷款合同的拖欠概 率也上升了，从而发生风险违约率的可能升高。其原因是债务方拥有债权方所不了解的两大投资风险信 息，即道德风险和逆向选择。 Peter Crodbie 和 Jeff Bohn[4](2003 年)专门以金融类公司为样本应用 KMV 模型度量金融公司的信 贷风险，研究结果显示 EDF 值估算这些公司发生信贷违约时能够准确地预警到信用质量的变化。 Kau[5]从从经济人的角度来考虑违约，他认为当住宅价值低于抵押贷款价值时，就会发生违约。 Wilson[6（] 2001 年）在研究中发现，房价的波动是使违约发生的主要动因，其次才是贷款特征、LTV， 资产类型和贷款规模等因素； Lisa[7](2000 年)研究了不同风险等级的借款人在选择固定利率住房抵押还是选择浮动利率住房抵 押的问题。他的研究结果表明，在信息存在偏差的情况下，贷款人并不知晓借款人的风险类型，但是借 款人对自己的情况却非常了解；风险高的借款者大多数情况下会选择浮动利率的抵押贷款，相反，低风 险的借款人多半会选择固定利率抵押贷款。基于这个特性，可根据借款人的抵押贷款选择判断借款人的 违约风险是高还是低。 Y.F Chow,Huang,Liu[8](2000 年)的研究认为抵押贷款方式与违约风险在很大程度上存在关联性，对 比浮动利率加可变期限的贷款方式和固定期限可变偿还抵押贷款这两种方式，可知浮动利率加可变期限 的贷款方式的借款人除了要承受利率风险同时还要承受期限风险； 2）国外机构对房地产信贷风险度量方法的研究 国外银行在个人住房抵押贷款，其数据资料完整连续使应用模型进行科学化定量分析成为可能。房 地产贷款在国外银行贷款总额中占比很大，因此，银行界和学术界对防范房地产贷款风险的度量方法的 研究也层出不穷，目前国际上比较流行的度量模型的研究大致可以归纳为以下几个方面: 1997 年 J.P. 摩 根 银 行 提 出 的 Credit Metics 模 型 [9](1997 年 ) ， Cre