无锡蠡湖地块策划案（投标案）176p教学幻灯片.ppt

* 从市场需求看，车位数约1300个 从市场需求看 商业公寓：80辆/万平米 3.7x80=296 户型面积 车位配比 户数 车位数 130-140 1：1 380 380 160 1.3:1 320 416 200 1.5:1 140 210 1302x35 = 4.56万平米 停车位： 商业部分 建议 品质感 就是在建筑风格和立面表现上营造一种高端的成熟商业氛围，与本项目住宅的高端定位相协调 景观性 整体建筑构成一个独特景观，通过合理规划，形成良好的生态环境，坐拥“阳光、绿树、长廊、广场……” 主题式 娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐转变成独立的主题单元，有利于盘活整条街区，并满足消费者多元化的需求 体验性 通过建筑形态的创新，把不同的人聚在一起，让人们在这里自由穿梭，这就是最宜人的都市休闲生活体验 底商面积最大化 风情商业集中化 充分考虑对周边资源的利用 对住宅的影响最小化 整体形象品质协调化 规划原则 规划特点 商业建议：项目商业街规划的原则与特点 商业主题：休闲风情走廊、购物。 在项目东西两侧，中间规划路设置带状商业，形成对外开放空间； 功能包括保障性商业，如小型超市（约500平米）、便利店、花店、药店、干洗店、洗印中心、银行、邮局等； 休闲型商业：在极大的提高商业集合体品质的同时，也成为人群乐于到达的时尚场所。也可选择设置部分特色餐厅等，如拉丁餐厅、东南亚风情餐厅等，以及时尚KTV\高端生态SPA等，满足社区、周边社区以及游客等的需要。 商业要求：无锡不同业态商家承租要求 业态 分类 面积需求（平方米） 楼层 净高 柱距 承租年限（年） 其它 服饰 服饰专卖店 70－1000 首层 4.5-5米 6－8米 3－5年 － 休闲娱乐 电影院 3000－5000 商业最高层 9-12.5米 8米 15＋5年 首层售票，不少于10平方米 KTV 1000－3000 可至商业较高层 3米以上 8米 10年左右 墙体隔音，排水，排油烟，供电供水等有要求 健身中心 2000－3000 可至商业较高层 3.5米以上 8米以上 10－15年 楼板承重在500kpa/sq m以上，上下水，煤气等要求 餐饮 快餐 100－300 首层 3至5米 6－8米 5－10年 预留上水、下水、煤气、电气、烟道、独立排污、隔油池等需设备 中型餐饮 500－800 首层/商业较高层 3至5米 6－8米 5－10年 预留上水、下水、煤气、电气、烟道、独立排污、隔油池等需设备 大型餐饮 2000－4000 首层/商业较高层 3至5米 6－8米 5－10年 预留上水、下水、煤气、电气、烟道、独立排污、隔油池等需设备 展厅 汽车/家居 500－1000 首层 5米以上 8米 10年 尽量少柱 教育培训/儿童乐园 　 500－1000 可至商业较高层 5米以上 6－8米 5年左右 周边业态要匹配 项目本体分析 市场竞争 项目判断 提出问题 项目发展战略 项目整体定位 客户分析 经济测算： 经济测算 本报告分为方案一和方案二，模拟各方案的开发成本、测算销售收入，销售利润 方案经济指标对比 价格走势推测 方案投资成本对比 方案投资回报对比 模拟开发进程 财务评价 经济测算通过假设模拟项目开发过程，基本假设的合理性胜过计算过程 项目 建筑面积 （万平米） 物业类型 在售产品 均价 （元/平米） 蠡湖一号 71 低层 多层 高层 公寓70-200 洋房130-160 公寓15000 洋房14000（2010年2月-3月） 湖滨一号二期 7.2 高层 高层126、134、142 高层10500（2010年4月-8月） 蠡湖香榭 16 高层 高层142-192㎡ 高层10000元/平方米（5-10月份） 预计价格12000（2011年1月） 香樟园 67 低层 多层 高层 底层400-500㎡ 别墅1700万-1800万 太湖锦园 24.2 别墅、小高层 精装小高层140、160、180㎡ 小独栋地上450㎡ 大独栋地上550平米 双拼地上400 小高层15600 小独栋55000 大独栋60000 双拼27500 太湖国际社区 146 高低层 多层 小高层 高层 超高层 小高层89—121平 高层134-138平 洋房130-250平 高层9500 小高层12000（9-10月份） 精装高层14000 洋房17000 保利香槟国际 27 小高层 90㎡精致公寓、140—170㎡湖小高层 小精致公寓13800 小高层12600 魅力城 27 高层、洋房 高层 高层均价11000元/平方米 洋房13000元/平方米 目前，周边项目高层售价约10000-15000元/平方米；洋房价格在13000－17000元/平方米 区域价格走势：以