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第 1 章 绪论 1. 1 问题提出 随着我国改革开放步伐的加快，经济快速发展，人民的生活水平不断提高，我国房 地产业迎来了前所未有的发展契机，城市建设日新月异，城市面貌发生了翻天覆地的变 化，特别是近十几年来，一大批设计独特、造型新颖、具有现代理念和设施的花园、小 区、别墅等建筑在全国各地拔地而起，在美化城市，改善人们的居住条件方面发挥了巨 大的作用。我国房地产业的飞速发展，让全世界刮目相看。到了上世纪 90 年代末，随 着房地产市场的规范化，房地产开发的信息变得越来越透明，消费者的购房行为也变得 越来越理性，房地产开发企业只能通过不断升华设计，增加功能，投入高科技等手段来 争夺客户，使得房地产开发的成本不断增加，利润不断下降，竞争也变得越来越激烈。 中国房地产市场由成长期逐渐步入成熟期，房地产界的竞争也随之逐步规范化。房 地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严 格控制各项费用支出。因此，如何降低开发成本，尤其是如何做好房地产项目各阶段的 成本控制，就具有了十分重要的现实意义。 1. 2 研究现状及评析 1.2.1 国内外研究现状 成本控制是现代成本管理的核心。现代成本管理包括成本预测、成本决策、成本计 划、成本核算、成本控制、成本分析和成本考核等环节。成本核算和成本控制属于事中 成本管理，而成本分析和成本考核属于事后成本管理。 （1）国外对成本控制的研究现状 成本控制的发展是随着商品经济的发展而发展起来的，大致经历以下几个阶段： ①产品制造成本控制阶段（20 世纪 30 年代之前） 在 20 世纪以前，成本会计的发展进程比较缓慢，当时的管理者只是注重产品的实 际成本计算，用来进行产品定价和期间损益的计量。自 20 世纪 20 年代开始，随着资本 主义社会生产力的迅速发展，企业规模的日益扩大，所面临的各种经济条件更加复杂， 市场竞争激烈，迫使企业必须合理地进行内部管理。标准成本计算应运而生，被企业用 作改善经营、控制成本水平和进一步提高盈利的重要手段。 标准成本的原理是：预先制定作为规范的标准数值，通过对标准数值与实际数值的 比较和差异分析，来测定经营效率，并通过明确责任归属和差异原因，改善经营管理。 由于它一开始就与生产技术进程紧密结合，因而带有明显的成本管理色彩。20 世纪 20 年代末，由于西方资本主义国家的经济剧烈波动，理想标准成本难以再发挥成本控制的 使用，人们普遍要求以现行标准成本目标取代理想标准成本。从而使标准成本具有较强 的可操作性和可实现性，在产品实际成本控制中能更有效地发挥作用。它是控制产品成 本和提高企业经营成果的一种有效方法。 ②责任成本控制阶段（20 世纪 30 年代-50 年代） 20 世纪 30 年代，美国工业进入了新的发展阶段，企业规模日益扩大，科技的进步 更加迅猛，市场竞争更加激烈，西方资本主义企业广泛推行职能管理与行为科学管理以 增强竞争力，成本高低成为企业竞争力的重要标志，责任成本控制就是在这个基础上产 生的、一种成本发生与职能部门或个人的责任相结合的成本控制方法。 责任成本作为责任会计的重要组成部分，是为评价考核企业各成本责任中心而实行 的一种成本控制制度。它是通过对成本形成有关各责任部门（或个人）的考核与评价， 来调动各级成本管理部门控制成本的积极性，从而实现控制产品成本的目标。标准成本 与责任成本的区别主要在于：标准成本是以产品这一无生命的物体为控制对象，而责任 成本是以企业各部门或个人作为控制对象，遵循“谁负责，谁承担”的核算原则，从而 大大提升了人在成本发生过程中的关键和约束性作用，使成本控制活动的效果明显提 高，因而责任成本控制得到迅速的推广与发展。 ③综合性目标成本管理阶段（20 世纪 50 年代-80 年代） 这一阶段最显著特点，一是注重事前控制的综合性目标成本管理，二是提出了变动 成本法。以前的产品成本控制与责任成本控制基本上都属于事后成本控制，主要借助于 实际量（产品的实际成本或是责任成本）与目标量（标准成本或是定额成本）的差异分 析和业绩评价来进行，这对于己经发生的损失于事无补。而在 20 世纪 50 年代提出了系 统管理的方法以后，由于它突出了决策在现代管理中的重要地位，成本成为决策目标的 重要组成部分，成本控制也发展为突出事前控制的综合性目标成本控制。这种控制观念 突破了以前只侧重在成本发生现场进行成本控制的局限，将控制领域扩大到改进企业生 产技术条件或经营结构的改造，从根本上为产品成本降低创造一切可能条件。 一种较为常见的方法就是变动成本法。变动成本法在系统成本控制中发挥了独特的 作用，它解决了传统的全部成本法提供的会计信息无法满足企业预测、决策需要的问题： 能区分成本的下降是由于业务量上升，还是控制的结果，便于