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湛江市城镇住宅需求量预测的研究 　　[摘 要]选取影响住宅需求的关键因素，运用多元回归分析方法，建立数学模型，湛江市城镇住宅需求量进行预测。预测结果表明，湛江市城镇住宅需求量在未来几年呈逐年增长的趋势，年平均增长速度保持在7.28万m2/年左右。最后还提出了湛江市未来住宅市场发展的建议。 　　[关键词]城镇住宅 需求量 预测 湛江市 　　 　　湛江市地处粤桂琼三省(区)交汇处，是全国首批14个沿海开放城市之一和粤西地区的经济文化中心。自20世纪90年代以来，随着社会经济的发展，城镇化进程加快以及住房制度改革，湛江市房地产市场特别是住宅市场发生了巨大变化。无论是住宅投资额、施工量、竣工量，还是住宅销售面积都取得了长足发展。但近年湛江市住宅空置量不断上涨，一方面是无效供给不断增加，另一方面则是居民有效需求相对不足，这一对矛盾已严重制约了湛江市住宅市场的发展。当前城镇住宅市场已进入了以需求为导向的发展阶段，因此，对住宅需求量进行科学的预测显得越来越重要。 　　本文以湛江市为例，运用多元回归分析方法，建立数学模型，对2007~2010年湛江市城镇住宅需求量进行预测，可以为政府制定宏观调控政策提供一定参考，同时也为房地产开发企业制定发展战略提供一定依据。 　　 　　一、影响住宅需求因素的选取 　　影响住宅需求的因素众多，本文主要选取以下六个方面因素： 　　（一）人均居住面积(AS) 　　随着社会经济的发展，人们生活水平的不断提高，对居住条件的要求越来越高，人均居住面积随之增加。在具备购买能力的前提下，即使人口不变，人均居住面积的增加必然会增加对住宅的需求。 　　（二）人均国内生产总值(AGDP) 　　一般来说，国民经济波动与房地产需求呈正相关关系。当经济处于繁荣时期，对住宅需求会增加；当经济处于衰退时期，对住宅需求会减少。 　　（三）人均可支配收入(AI) 　　住宅购买力是影响居民购房需求的主要决定因素。而人均可支配收入的高低，直接决定购买力的大小。 　　（四）恩格尔系数(E) 　　恩格尔系数是用以表示食物支出占个人收入的比例，是衡量一个社会经济发展水平的重要指标。随着家庭收入的增加，收入中用于食品、生活必需品方面的支出比例将逐渐减小，而用于居住、交通、通讯、娱乐等方面的支出比例将逐渐增大，即恩格尔系数逐渐降低。 　　（五）住房支出比例系数(F) 　　住房支出比例的多少直接反映出人们对住宅的购买力及个人消费偏好，支出比例越大，住宅有效需求就越大，反之，有效需求就越小。 　　（六）城镇人口（TP） 　　在一定的社会生产条件下，一定数量的人口必然要求相应数量的住宅以满足他们多层次的需要，两者之间应保持一定的比例。随着城市人口的增加，对住宅的需求也随之增加。 　　 　　二、建立预测模型 　　以上述因素为参数，以1996~2005年湛江市统计资料(见表1)为依据，建立多元线性回归模型： 　　Q = B + A1×AS + A2×AGDP + A3×AI + A4×E + A5×F + A6×TP (1) 　　表1 1996~2005 年湛江市统计资料 　　 　　运用SPSS12.0进行计算，得出湛江市城镇住宅需求量预测模型为： 　　Q=-119.7642.324×AS+0.002×AGDP+0.001×AI+1.889×E2.398×F+1.493×TP (2) 　　R2=0.979，F=23.773 　　该模型的拟合参数R2=0.979，表明模型的拟合程度很好，可以用于预测。 　　 　　三、进行各因素预测 　　采用一元线性回归法对各因素进行回归，得出预测模型，并预测出2007~2010年各因素指标值(见表2)。 　　表2 2007~2010 年湛江市城镇住宅需求量各影响因素预测值 　　 　　四、预测住宅需求量 　　将以上数据代入式2，经计算可以得到2007~2010年湛江市城镇住宅需求量预测值(见表3)。 　　表3 2007-2010年湛江市城镇住宅需求量预测值 　　 　　五、结论 　　本文运用多元线性回归方法，建立了湛江市城镇住宅需求量预测模型，并预测出了2007~2010年湛江市城镇住宅需求量分别为210.18万m2、217.34万m2、225.85万m2和232.62万m2。预测结果表明，湛江市城镇住宅需求量在未来几年呈逐年增长的趋势，年平均增长速度保持在7.28万m2/年左右。由此可以判断，湛江市住房消费在未来几年内还存在巨大的需求空间。 　　本文虽然选取了影响住宅需求的一些关键影响因素，但由于住宅需求的影响因素众多，难以全面兼顾，并且所作的预测是线性拟合的结果，与实际可能存在一定的误差。此外，住宅需求不仅仅是一个数量问题，而且还