淄博市城市花园二期建设的项目不确定性分析.docVIP

淄博市城市花园二期建设的项目不确定性分析 　　【摘 要】由于高收益的项目通常伴随着高风险，因此，对拟建项目进行不确定性分析，以考察项目的风险水平是十分有必要的。本文将项目不确定性分析的相关理论与淄博市城市花园二期建设项目实际密切结合，对本项目进行了深入的盈亏平衡及敏感性分析，考察了该项目的风险水平，研究表明本项目的整体风险水平较低，但仍需加强项目市场预测及成本管理，从而为本项目的投资决策及建成后的经营管理提供了科学指导。 　　【关键词】不确定性；盈亏平衡分析；敏感性分析；敏感性防范 　　一、引言 　　近年来，淄博市房地产市场在需求持续旺盛的引导下，继续保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，然而，与住宅需求的持续增长不同，淄博市住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求”的局面。在此背景下，淄博市鑫盛房地产开发有限公司在一期建设项目的基础上，提出了城市花园二期建设项目。该项目的建设不仅可以增加淄博市住宅市场的有效供给，缓解供求压力，而且也有利于项目实施单位充分利用市场机遇，提升自身竞争力，获得良好的经济效益。 　　淄博市城市花园二期建设项目总用地面积17076.40平方米，总建筑面积为77865.2平方米，其中住宅50940.4平方米，商业20824.8平方米，幼儿园2400平方米，配套公建3700平方米。地下停车位500左右，地面停车位100个（供大商场使用），土地使用年期70年，地上住宅和商业可进入市场销售。 　　项目不确定性分析主要包括盈亏平衡分析及敏感性分析等内容，它可以在一定程度上考察拟建项目的风险程度，从而为项目决策提供科学依据[1]。为此，本文将项目不确定性分析的相关理论与淄博市城市花园二期建设项目实际密切结合，对本项目进行了深入的盈亏平衡及敏感性分析，考察了该项目的风险水平，以为本项目的投资决策及建成后的经营管理提供了科学指导。 　　二、淄博市城市花园二期建设项目盈亏平衡分析 　　项目盈亏平衡分析主要反映项目对市场上存在的不确定性的适应能力和抗风险能力，它既可以通过计算项目实现盈亏平衡时的价格或者产销量来反映，也可以通过计算项目盈亏平衡时的生产能力利用率来反映，其具体计算公式分别为[2]： 　　项目盈亏平衡时的生产能力利用率为： 　　产品的销售税金及附加；C为年固定成本；V为单位产品的变动成本。 　　在上述指标中，项目盈亏平衡时的产销量越低，销售价格越低，生产能力利用率越低，项目适应市场变化的能力就越强，抗风险能力越强[3]。 　　本文对淄博市城市花园二期建设项目的盈亏平衡分析，主要在以下三个层面上进行： 　　（1）保持售价不变的情况下，计算建造成本的保本点，即成本最高允许值，则： 　　则： 　　即成本单价的盈亏平衡点是3329.35元/平方米，远高于1984元/平方米的成本估算，这表明只有当项目的建设成本发生较大变化，高达到3329.35元/平方米时，项目才达到盈亏平衡，项目的风险程度较低。 　　（2）保持成本不变的情况下，计算销售价格的保本点，即销售价格最低允许值，则： 　　则： 　　即项目盈亏平衡时的平均价格为2168.66元/平方米，远低于住宅销售均价3000元/平方米及商铺销售均价5800元/平方米。 　　（3）保持成本、租售价不变的情况下计算租售率的保本点，即租售率最低允许值，则： 　　即只要项目的租售率达到60%，项目就可以实现盈亏平衡，可见项目能够低于较大的市场风险。 　　三、淄博市城市花园二期建设项目敏感性分析 　　敏感性分析主要对该项目的成本和销售价格发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度。项目某种指标对某种因素变动的反应敏感程度，可用敏感性系数来表示，其计算公式为[4]： 　　本文对本项目主要针对销售价格和项目总投资这两项影响项目最大的指标进行敏感性分析，分析结果详见表1。 　　表1 项目敏感性分析结果表 　　变化 　　因素 物业类别 敏感因素变化幅度5% 敏感因素分析结果 　　租售价格 租售量 总投资 投资利润率（%） 财务净现值（万元） 内部收益率 投资回收期（年） 　　元/平方米 平方米 万元 　　基本 　　方案 住宅 3000 50940.4 15449.87 57.63% 5116.46 70.88% 2.59 　　商铺 5800 20824.8 　　价格下降10% 住宅 2700 不变 不变 40.00% 1140.43 53.21% 2.37 　　商铺 5220 　　总投 　　资+10% 住宅 不变 不变 16994.86 52.38% 4633.49 62.47% 2.38 　　通过表1分析可得，当销售价格及总投资变化10%时，该项目的各项盈利能力指标波动并不大，仍