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重庆市忠县社区物业管理的现状调研 　　摘 要：物业管理是社会文明进步的重要途径，是促进社会和谐稳定的重要手段，也是社区治理的发展趋势。近年来，忠县纳入物业管理的区域逐年增加，但也存在一些问题，主要包括开发商、业主、物业企业、职能部门、单体楼和老久住宅五个方面。提高物业管理水平的建议：加大舆论宣传，提高全民物管意识；采取有效措施，规范物业服务行为；严格把关，创造良好物管条件；建立物业管理联席会议制度，强力推进物管工作；强化部门职责，分类处置遗留问题。 　　关键词：忠县；物业管理；现状；调研 　　社区物业管理在现代城市生活中起着重要作用，专业化、规范化的物业管理有利于营造方便舒适安全的居住环境和工作环境。而且，物业管理是社会文明进步的重要途径，是促进社会和谐稳定的重要手段，也是社区治理的发展趋势。鉴于此，课题组对忠县社区物业管理的基本情况进行了实地调研，从中梳理出一些共性的问题，并提出一些具体的对策建议。 　　一、忠县社区物业管理的基本情况 　　物业服务企业的基本情况：忠县第一家物业服务企业成立于2005年，截止目前为止，已在忠县登记备案的物业服务企业共27家；其中，一级资质1家、二级资质2家、三级资质24家。 　　纳入物业管理服务的小区和公共区域：目前，全县共有90个物业小区、740万?O的房屋已纳入物业管理服务范围，其中2007年以后新建商品房全部纳入物业管理，2007年以前建成的单体楼、独栋楼（含单位集资房）及老旧住宅（含开发商开发的住宅小区），部分已按业主自治和聘请物业服务企业服务的方式纳入物业管理；此外，还有县行政中心、街道办事处（部分乡镇政府）、政府部门、学校、医院等机关事业单位的办公楼和城镇的道路、花园、公园等公共区域，也由物业服务企业提供物业管理服务。 　　二、忠县社区物业管理存在的主要问题 　　（一）房地产开发商遗留问题较多，引发物管矛盾纠纷 　　一是有的房地产开发商提前交付不具备使用条件的商品房，把本该由自己承担的前期开发责任和建设成本直接遗留和转嫁给物管企业，导致开发商、业主、物管企业产生纠纷。经统计，全县此类情况共有22个房地产开发项目、1.4万余套、建筑面积164.04万?O房屋。二是有的房地产开发商未切实履行销售合同中约定的义务，导致其建设的商品房标准与销售合同约定存在差距、小区公共配套设施不完善、房屋存在质量瑕疵、规划更改、延期交房、权证未办以及违约赔偿等遗留问题得不到及时解决，业主将怨气发泄到物业服务企业身上，引发物业管理矛盾纠纷。 　　（二）业主物管意识参差不齐，增大物管工作难度 　　一是部分业主物业管理意识差，尚未形成有偿物业服务消费观念，拒缴或恶意拖欠物管费。二是一部分灵活就业、收入不稳定业主经济承受能力有限，交不起或一段时间交不起物管费。三是部分业主以物业服务企业服务不到位为由拒交物管费。四是部分业主乱停乱放车辆、乱搭乱建违章建筑、乱栽乱种破坏绿地、乱堆乱放侵占公共空间，导致大量业主以物业服务企业不作为、管理不到位为由拒交物管费。五是部分小区未成立业委会，以及部分业委会委员存有私心，不能在业主和物业管理企业需要的时候做出相应行动。 　　（三）部分物业企业经营不善，提供低质物管服务 　　一是我县物业服务企业规模小、服务面积少、存在恶性竞争，一些物业服务企业入不敷出，主动退出。二是我县物管收费标准和收缴率较低，制约物业服务企业发展。除新楼盘外，物管收费标准大多执行的是2005年县物价部门核定的0.45-0.7元/?O之间，偏离市场规律，导致企业效益低下、服务质量偏低、业主投诉增加，形成恶性循环。三是物业企业职工工资低，员工流失率高，专业人才匮乏，服务意识落后。四是物业企业处理物业纠纷不及时，解决途径有限，依法开展工作能力不强。 　　（四）职能部门监管缺位，物管工作保障乏力 　　一是相关职能部门对房地产开发商的违约行为监管不力、处理不及时，处罚不到位，造成潜在的矛盾纠纷。二是房屋交付业主后，一部分业主随意违法乱搭乱建、毁绿损绿、乱停乱放、堵塞消防通道或公共空间，相关职能部门未及时整治处罚，存在以罚代管现象，致使物管工作得不到相关职能部门的大力支持和有力保障。三是相关职能部门对物业管理企业的不当行为未及时纠正，致使物业服务水平难以提高。 　　（五）单体楼及老旧住宅条件差，物业管理推进难度大 　　我县单体楼及老旧住宅情况复杂，2013年完成了3个老旧住宅小区的物业管理试点工作，目前较多单体楼和老旧住宅还未纳入物业管理服务范围。一是建设年代久远，建设标准不高，配套设施设备不完善；二是物业管理投入大、日常维护费用高，按现行物业服务收费市场标准收费利润少甚至无利润，物业服务企业不愿介入管理；三是部分住户收入低、物业管理认识不到位，有的不愿接受物业管理服务，有的只愿简单的物