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高校房改房交易若干问题及对策 　　 摘 要：如今随着高校教师职工队伍的不断壮大，高校教职工的住房问题也越来越受关注。每一所高校在住房改革、住房交易、住房管理等工作中投入了大量的人力和物力，但由于交易中总是出现一些问题，而使得高校职工房改房无法正常进入市场，实现正常交易。因而，本文将对此进行分析，并给出一定的建议，在理论上为高校职工的房改房交易问题提供支持。 　　 关键词：高校职工 住房改革 房产交易 　　 　　 如今高校根据国家政策规定逐渐停止了福利分配住房、集资合作建房的办法，高校职工的住房问题也逐渐从集体租房、集体购房转变到了个人租房、个人买房的社会市场中，高校住房制度改革从福利性低租金的实物分配中不断向住房货币化转型，进而走向市场商品化，高校住房管理模式也开始由行政型、福利型转向专业化、社会化。但在高校职工房改房交易中依旧存在很多棘手的问题，需要我们解决。 　　 1.高校职工房改交易中存在的问题 　　 一般高校中的房改是指：职工按照住房制度改革的相关规定，以标准价或是成本价购买的校内公有住房或者是经济适用型住房，以及按照部分或者是全部建筑成本来购买校内的住房。但对于这些房产，现行的主要交易方式中：转让、抵押、租赁等方式，在实际操作中依旧不能被完全采用，使得高校中的房产一直得不到有效的发展，高校职工所拥有的房产也只能停滞在自己手中，无法实现换房、买房的要求，其主要表现在以下几个方面： 　　 1.1高校自身不主张房改房上市交易 　　 高校房改房，在高校看来是高校资产的一部分，大多设置在学校内部，是校容校貌的一部分，因而，很多高校都不主张将高校内的房改房推入市场，当某些教师分到或购买到校内的房改房时，也必须由校方认可，同意之后才能有权购买，对于校外的人士是根本没有机会购买的，当校内教职工购买到房改房后，由于某种原因而离开或不想要，都会有规定，学校有优先购买权，不允许其上市交易。这使得校内的房改房从实施以来都校内流通，没有受过市场或社会的任何影响。同时，有些高校的房改房在设施与管理上都不到位，因而高校领导也不希望给自己的工作造成一定的影响，而排斥校外的人住进校内的房改房。 　　 1.2高校内房改房政策因素 　　 国家教育部《关于进一步深化学校住房制度改革、加快解决职工住房问题的若干意见》（教发[1998] 23号）中曾明确规定：“采取有效措施，确保按优惠政策建购的住房供教工居住。向教职工出售住房时，要根据所售房屋产权的具体情况，同购房者签订具有法律效力的书面协议。凡享有国家和学校优惠政策的住房和建在校园内的住房，购房者不得改变住房用途或赠与他人；购房满5 年后出售，也只能出售给本校符合购房条件的教职工或学校主管部门；教职工未满服务年限擅离工作岗位的，学校有权按原售价收回其住房”。这从行政管理的角度进一步强化了高校住房的“特殊性”，使高校住房成为一种特殊的商品。大部分高校同职工签订售房合同时，进一步强化规定了职工再出售住房的特殊对象；职工虽购买的是完全产权的住房，但不能上市，更不能随意处置。 　　 1.3高校房改房的管理、服务不到位 　　 高校房改工作是一项政策性极强的系统工作，涉及每个职工的切身利益，高校房产管理涉及房管、人事、纪检等多个部门。但近年来，因高校合并、学校机构变动等原因，各单位原房产管理机构及人员岗位变动较大住房档案建立不很完整，要彻底弄清校内职工购房的产权界定都需要一个较长的过程，更不可能很快为购房职工办理房产证。无论是合校前的房改或合校后的房改，凡符合条件购房职工的档案必须是清楚的，现在唯一存在的问题是上世纪九十年代建的住房由于学校在建房的时未办理相关报建手续，导致这部分住房无房屋产权大证，从而影响了每户《房屋所有权证》的办理，而没有《房屋所有权证》，只能使房地产上市交易成为一句空谈。另外，各地房改房上市交易涉及的部门繁多，房地分署，手续难办，往往一个环节出问题就会影响到整个交易的进程。 　　 1.4房改房交易中税费过高 　　 尽管国家有关部门近年来已减免了房地产二级市场的有关税费，但从整体上看，其力度还不大，税费仍偏高。国家规定房改房上市时，购房者按标定地价的10%缴纳土地出让金；关于营业税，有的地方规定个人购买并居住不满一年的普通住宅，销售时营业税差额计征的标准各不相同；还有相关的个人所得税、契税、土地增值税、交易手续费等，累加起来就大大增加了房改房上市的成本。 　　 2.如何将高校房改房实现正常交易 　　 2.1实现住房交易和租赁市场的对接与关联 　　 2.1.1政府部门应进一步改善一手房市场商品房的性能价格比，刺激当地居民卖旧房、 换新房的动机。当前高校内教职工购买商品房意愿低的重要原因是商品房的性能价格比不高，花大价钱买来的商品房所获得的效用满足还不如继续住旧房所获