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论房产业的税收漏洞以及应对政策 　　［论文关键词］房地产税 物业税 税种 统一征纳 简化 　　［论文摘要］在继连续5年被列为转项检查的重点项目之后，房地产行业又再次划定为本年度纳税征管转项检查的八大行业之首。每一个稍稍接触过房地产的人，哪怕仅仅是听说，对房地产业的高利润,高收益想必是深有体会的。然而这样一个面上红火的行业，为什么在纳税上却显得如此苍白，屡屡被纳入国家税务总局的偷漏税黑名单?是什么原因造就了这样一个大众心中的“财富巨子”，同时又是一个纳税机关眼中的“纳税矮子”？ 　　 　　2006年才刚刚开了个头，基于近年来房地产行业热度一路飙升，一方面使得房价虚高，老百姓买不起房子；另一方面却由于房地产行业偷漏税严重，给国家收入带来了损失。房地产税即将开征、物业税征收探讨、税种结构调整、对底下车库收取房产税等种种的消息便已经充斥了报纸、网络论坛的信息媒介。其实关于开征房地产税、物业税的讨论已不是并不是眼前冒出来的，这样的讨论已经持续了相当长的时间了。 　　　　 　　一、房地产业纳税现状 　　　　 　　国家有关部门表明，2004年全国房地产额为亿元，在2003年的基础上同比增长％，2005年全国房地产开发完成投资15759亿元，同比增长%，虽然比2004年回落个百分点，但是数字依然惊人。单单北京市在2005年房地产开发投资就完成1525亿元，比04年增长%。 　　尽管投入如此之大，收益不匪，但是据在近几年国家税务总局公布的纳税白强排行榜中，03年没有一家房地产企业入围，04年前500强中仅有一家。与次产生极大反差的是在偷漏税排行榜上，房地产企业却稳居榜首。相关人士指出：目前房地产企业中大部分而且是绝大部分在纳税方面多多少少存在问题，事实也证实了这点。就拿北京市来说，统计数据表明：2003~2005年上半年北京市查补的税款累计高达75845万元，占了查补税款总额的75%。仅05年一年，全市累计查补入库的各项税款约为亿元，其中房地产业就占了亿。同样，在杭州，整个04年纳入范围的房地产中的逃税额就达7000多万元。又比如在广西东兴市，税务机关从03年起对本市的多家房地产纳税人进行了连续3年的纳税检查，直至05年底，共查补税款万元。 　　 　　　　二、我国当前房地产税收体制存在的问题 　　 （一）税费项目过多，政策混乱。房地产业涉及的税种达11类之多，主要是企业所得税、营业税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、契税。每个税种涉及的范围、税率、征管操作等等这里先不做讨论，单单国家针对房地产业的税收文件、管理办法几乎是年年下达：1999年7月经国务院批准下达《部、国家税务总局关于调整房地产若干的通知》对营业税和契税以及土地增值税征免政策问题做出了解释；2004年针对北海市房地产出现的问题，经国务院批准，财政部、国家税务总局又下发了《关于2004年底到期优惠政策的通知》做出解释； 2005年5月国家税务总局下达《关于加强房地产税收管理的通知》，强调了房地产税收作为我国财政收入的重要来源，对其加强宏观调控的积极作用。指出了以契税为把手，实施“先税后证”的管理办法，狠抓落实进一步强化税收征管体制。 此外各地方政府针对自己辖区的不同情况又制定了各自的税收政策： 2000年1月27日，黑龙江地税局下发《关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知》京地税营[2000]39号，就有关营业税征免问题做了相关解释；2005年深圳市出台了《关于规范我市房地产市场秩序，严禁非法炒卖房地产的通告》明确了房地产销售环节的规范。如此多的法令及执行命令一方面说明了我国在房地产业上的税收政策是相当完备的，另一方面也表明我国的税收体制缺乏明晰的条理性，多而杂的法规从一定程度上讲是整体税收绩效的绊脚石。对这一现象的另一说明是除税收外的费收入，例如①山东某地滨海城市的房地产业上的收费项目就达1400多项。有专家指出以房地产为对象的各类收费不仅名目繁多，而且在实际操作中极不规范。对房地产企业来说复杂的税费结构给了他们逃税的空间，对税收部门则导致了在实际工作中的无法有效地实施纳税稽查，往往自身也无法解释相关问题。国家税务总局相关人士指出涉及的税种多、税收征管难度大已是房地产的主要原因。 　　（二）关法令缺乏目的性、针对性。前面提到我国关于房地产税收的法例条文相当“齐备”，但在我看来其相当一部分却缺乏针对性，制定法律的目的性不够明确，往往就事论事，存在区域局限性、时间局限性。一种情况是，主观臆断法令的可行性，不分青红皂白把它套在地方上，很多时候对某一地区有效的政策就想当然地推广到全国，殊不知各地有各地的不同状况、发展水平，“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”就是这个道理。还有一种情况是发布某一法令往往着眼点很小，针对性小，常常得到的结果是“事与愿违”，