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商品房小区停车位性质剖析 　　[摘 要]随着城市房屋商品化的发展以及机动车的普及，商品房小区停车位不足的问题渐渐突出，小区停车位的归属和性质成为重要的法律问题。本文结合《物权法》的规定，探讨小区停车位的归属和性质。同时，结合《物权法》第74条的规定，探讨《物权法》第74条与《合同法》相关规定的协调。同时，根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，分析如何处理小区停车位权属纠纷。 　　[关键词]小区停车位 归属 《物权法》第74条 合同效力 　　作者简介：田屹，女，法学博士，华南农业大学法学院讲师。研究方向：经济法，农村法制；陈淑銮，女，管理学学士，助理会计师，广州市血液中心。 　　 　　引言 　　建筑物区分所有权是现代社会一类重要的物权。建筑物区分所有权分为专有权，共有权和基于共有权的成员管理权。随着机动车的普及，小区停车位纠纷日益增多，有些业主主张小区停车位是法定的共有权，因此不能任由开发商任意处置。本文针对《物权法》第74条和《合同法》的相关规定分析小区停车位的法律性质，并结合《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》分析如何解决小区停车位权属纠纷。 　　 　　一、建筑物区分所有权中的共有权范围界定 　　建筑物区分所有权分为专有权，共有权和基于共有权的成员管理权。建筑物区分所有权中的共有权分为法定的共有权和约定的共有权。法定共有权包括小区内的绿地，道路，物业服务用房，维修基金，以及小区内的其他公共场所和公共设施。约定的共有权包括车库，停车位，会所。对于法定的共有权，必须依照法律的规定由全体业主对共有部分享有共同的权利，这种共有权的特点是法律一旦规定为是法定共有权，就属于强行法的规定，当事人不得在购房合同中通过约定变更归属。比如小区内的绿地，道路等，都属于法定的共有。而对于停车位等设施，应当理解为约定的共有权，由开发商和业主在买卖房屋时协商确定归属。这里需要明确的是，开发商在开发建设过程中，已经取得了建设用地的使用权，在合法建造之后，根据《物权法》第30条的规定，开发商取得了房屋及其附属设施的所有权。在开发商办理初始登记之后，再将房屋分割转让。除了《物权法》明确规定属于业主专有、业主共有的之外，理论上没有转让给业主的部分由开发商保留所有权。对于法律没有明确规定的车位、车库的归属，可以由买卖双方的当事人约定，如果没有约定，理论上属于开发商所有。 　　 　　二、小区停车位法律性质分析 　　小区停车位既然属于约定的共有权，其归属可以由当事人协商确定。根据《物权法》第74条的规定，开发商可以将车位通过出售、出租、附赠等方式解决停车位的归属。将小区停车位界定为约定共有权，是将社会生活中约定俗成的习惯予以承认，有利于法律关系的稳定。其次，通过双方约定的方式解决停车位的归属，有利于鼓励开发商修建更多的停车位，缓解汽车市场过快发展的矛盾。停车位具有独立的交换价值和使用价值，可以依法进行转让。在停车难的情况下，停车位有价值上涨的趋势。允许开发商和业主约定停车位的归属，有利于刺激投资，促使开发商提供更多的停车位。而且，如果将停车位规定为法定的共有权，开发商没有更多的动力投资修建停车位，停车越来越难，最终受到损害的还是有车的业主。因此，将停车位界定为约定共有权的积极因素更多。 　　但是，不排除开发商为了单纯的追求商业利润，侵害正当业主的停车位。现实中有开发商没有经过与业主的协商，将停车位单独出售给业主之外的人，追求更高的商业利润。这种情况下，需要停车位的业主依据《物权法》的规定，要求开发商将停车位首先满足业主的需要。但在开发商已经将停车位出售的情况下，就无法通过《物权法》的规定要求开发商提供车位。在这种情况下，有些学者主张在没有首先满足业主需要的情况下出售停车位给非业主，违反《物权法》的强行性规范，应当由业主主张该出售停车位的合同无效。原因是《物权法》74条的规定在性质上属于强制性规定，违反该规定订立的合同，应当被宣告无效。这种观点在理论上可行，但与《合同法》的相关规定相冲突。最高人民法院关于《合同法》的解释一的第9条对于何种情况下才能宣告合同无效进行了界定，司法实践中采用该标准，即只有法律明确规定需要登记或批准的合同在法定时间内没有登记和批准，才发生合同无效的情形。一般情况下，合同的效力按照《合同法》的规定进行判定。司法实践中，如果没有按照《物权法》第74条规定的将停车位首先满足业主需要，而是开发商将停车位出售给非业主进行盈利，也不能产生停车位买卖合同无效的效果，而应当制定其他规则弥补《物权法》与《合同法》之间的冲突。 　　 　　三、小区停车位权属纠纷的认定 　　《物权法》第74条原则性的规定小区停车位首先应当满足业主需要，如果发生没有首先满足业主需要将停车位出售的情况，业主应当如何保护自身的权利